相続登記の費用はいくらかかる？司法書士報酬の相場や手続きの必要書類

相続登記とは

相続登記とは、相続した土地・建物について不動産の名義変更を行う手続きのことです。
これによって不動産の権利が被相続人から相続人に移ったことを第三者に証明できるようになります。名義を変更するには、不動産の所有者を記録している法務局への申請が必要です。不動産の所有者が亡くなった後、誰かが登記を行わなければなりません。
相続登記を行わないままだと、所有者が特定できず、相続人が相続した不動産を売りたいと思っても売却できないリスクがあります。

これまで手続きの期限はありませんでしたが、2024年4月から相続登記は義務化されたことで、不動産の相続を知ってから3年以内の登記が必要です。仮に法務局が正当と認める理由なく、期限内に相続登記を行わないと、過料（10万円以下）の対象となるので注意しましょう。

相続登記にかかる費用

相続登記に必要な費用は大きく分けると登記費用、司法書士依頼手数料です。
登記費用の内訳には、登録免許税と書類の発行手数料が含まれます。司法書士の報酬によって費用の総額は変動しますが、目安としては10万円前後が相場です。相続登記にかかる費用について詳しく解説します。

1.必要書類の取得費用

相続登記に必要な書類を役所で発行する際は、手数料が発生します。
戸籍関連の書類は全国一律で、戸籍謄本450円、除籍謄本750円、改製原戸籍謄本750円、戸籍の附票の写し300円です。
住民票の写しと印鑑証明書は200〜300円、固定資産税評価証明書は200〜400円と自治体ごとに発行手数料が異なります。1通当たりの負担は少なく、全部で数千円が目安です。ただし、本籍地の変更や相続関係によっては必要な書類数が増えます。

まず、亡くなった人の出生から死亡までの除籍謄本や、改製戸籍謄本まで含めた戸籍謄本と法定相続人の戸籍謄本が必要です。亡くなった人が本籍地の変更を繰り返したり、法定相続人が兄弟姉妹だったりするとそれだけ通数が必要になります。法定相続人が配偶者と子どものような単純な相続の場合でも、必要な書類が10通ぐらいになることもあり、手数料は変わります。

2.登録免許税

相続登記では登録免許税が課税されます。
登録免許税とは法務局に登記を申請する際の費用で、登記することで不動産の所有者であることを証明できます。不動産を取得した際に登記はしていますが、相続で所有者が変更になった場合も手続きが必要なため、登録免許税を支払わなければなりません。相続による所有権移転登記の税率は4/1000と決められ、計算式は以下の通りです。

登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4％

例えば、評価額が土地3,000万円、建物500万円の不動産を相続したとすると、登録免許税は3,500万円×0.4％＝14万円となります。
なお、注意点は相続登記の理由が「遺贈」となる場合です。遺贈は故人の遺言によって財産を無償で譲ることで、譲る相手に制限がありません。法定相続人以外でも財産を受け取ることができます。その場合は登録免許税の税率が変わり、20/1000で算出します。前述のケースに当てはめると登録免許税は70万円です。法定相続人以外の財産取得者がいる場合は、税率が高くなるので注意してください。

国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

相続登記の免税措置

相続登記の登録免許税は一定の条件に該当すると、免税措置が受けられます。ただし、期限は令和7年3月31日までです。次の3つのいずれかの条件に該当すれば、登録免許税は非課税となります。

・土地を相続した人が、相続登記をしないまま亡くなった
・100万円以下の評価額の土地を相続登記する
・「表題部所有者」だけが登記された100万円以下の評価額の土地を、相続人名義で所有権保存登記を行う

土地の相続登記をせずに相続人が亡くなると、まず、その方を登記名義人として相続登記をするため、登録免許税は非課税扱いです。
また、令和4年度の税制改正により、10万円以下が対象だった土地の評価額が100万円以下に引き上げられ、免税扱いになりました。
項目にある「表題部」とは不動産登記簿の様式に書かれている項目の名称です。土地または建物の表示に関する事項を記載します。「表題部所有者」とはその欄に記載された所有者を指します。相続人名義で所有権保存登記をすることによって、第三者に所有権を主張できるようになります。上記の3つの条件はいずれも土地が対象となり、建物には免税措置はありません。

3.司法書士報酬

相続登記を司法書士に依頼すると、別途費用がかかります。
司法書士は相続登記の専門家で、登記を前提にした相談に幅広く対応しています。報酬額は各自で規定できるため、事務所によっても異なります。地域が同じでも最低額と最高額に差があるので、具体的な報酬を確認するには司法書士事務所に直接問い合わせると確実な情報が得られます。

司法書士に相続登記を依頼するときの報酬相場

司法書士に相続登記を依頼する費用はどこの事務所に依頼するか、どの範囲まで依頼するかでも異なります。また、相続登記の難易度などによっても変動するため、報酬相場は一概にはいえません。あくまで目安として考えた場合、相続登記のみの依頼なら、5～10万円が目安です。別途、不動産の調査や書類の収集を依頼すると費用が発生します。

司法書士の報酬加算

司法書士の費用は相続人や不動産の数で変動する場合があります。司法書士の一般的な料金表は、相続登記の基本報酬を定めた上で、以下のケースでそれぞれ加算されます。

・不動産が一定数以上の場合
・不動産価格が高額の場合
・法定相続人の人数が多い場合
・遺産分割協議書の作成をした場合
・収集する戸籍数が多い場合

この他、兄弟姉妹間や代襲相続、養子縁組など複雑な相続関係の場合や、不動産を管轄する法務局が複数ある場合も加算されます。

相続登記にかかる費用は誰が払うのか

相続登記に必要な費用を支払うのは誰が支払うのかについて解説します。

法律では誰が払うか決められていない

法律上では、誰が払うべきかの定めはありません。通常、相続人が1人であればその人が費用を支払います。相続人が複数の場合は、不動産を相続する人が負担することが一般的です。ただし、複数の法定相続人がいても、1人が相続するのであれば、その人が支払うケースが多いです。

誰が払うか相続人で協議する

複数の相続人がいて特定の人が相続しない場合は、相続登記費用を誰が支払うのか、相続人全員で協議する必要があります。

特定の人が相続することになっても、相続自体が負担になるケースも少なくありません。例えば固定資産税が高額で負担が大きい、不動産を相続しても誰も住む人がいない、土地の価格が安く売却できそうにないなどの場合です。
そのような場合は、不動産を相続しない他の相続人にも相続登記の費用を支払ってもらうケースもあります。また、複数の相続人が共同で相続した不動産を売却して、代金を分けるときに相続登記の費用を同時に分けることも可能です。いずれにしても後のトラブルを回避するために、相続人全員で相続登記費用の負担をどうするか、きちんと協議して相続手続きを進めるようにしましょう。

相続登記の手続きに必要な書類

相続登記の手続きに必要な書類は以下の通りです。

【必ず用意する書類】
・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・不動産取得者の住民票
・不動産の固定資産評価証明書
・収入印紙
・登記申請書
・返信用封筒

相続人が集まり、誰がどの財産を取得するか話し合う遺産分割協議では、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。
遺言書がある場合は遺言書も提出します。遺言によって法定相続人以外が相続する場合は、遺言書の他に遺言を実行する遺言執行者の印鑑証明書、遺言執行者がいない場合は、相続人全員の印鑑証明が必要です。
状況のパターンによって追加で手続きに必要な書類が増えるので、確認しながら進めてください。

法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

相続登記を自分でやることは可能？

相続登記は司法書士に依頼せず、相続人本人が行うこともできます。
自分で準備する場合は、司法書士への費用がかからないため手続きにかかる費用を安く済ませられます。ただし、手続きは簡単とはいえず、細かいルールに則って準備する必要があります。必要な書類も多く、書類をそろえるために平日の昼間に役所を何カ所も周り、法務局に何度も出かけることになります。
インターネットで下調べしていても、必要書類をすべて集めて申請の手続きを行うには、相当の時間と労力がかかることは避けられません。
また、自筆の遺言によって相続登記を行う場合は、家庭裁判所で相続人の立ち会いのもと、遺言書を開封する検認の手続きが必要です。さらに相続する不動産や相続人が多いと手続きはさらに大変になります。

費用を安くできる反面、労力や時間コストがかかってしまうため、相続登記の手続きは専門家に依頼することをおすすめします。

司法書士に相続登記を依頼するメリット

自分で手続きせずに司法書士に相続登記を依頼するメリットについて解説します。

手間がかからず時間を節約できる

司法書士に相続登記を依頼する大きなメリットは、手間と時間を節約できる点です。
相続登記は戸籍や住民票などの書類を市区町村役場に請求し、法務局へ申請手続きをする必要があります。ほとんどの役所や法務局の窓口受付時間は平日の昼間であることが多いため、自分で手続きを進める場合は仕事を休まなければなりません。
また、亡くなった方の戸籍に関わる書類を集める際は、役所や法務局と何度もやりとりを重ねる必要があります。さらに、せっかく準備した書類にミスがあれば、修正をしに法務局へ出向かなければならず、何日も仕事を休むことになります。
一方、登記の専門家である司法書士に依頼すれば、準備にかかる手続きを依頼できるため、手間と時間を節約できます。

登記漏れを防げる

司法書士に依頼すると登記すべき物件の漏れを防げるというメリットもあります。
例えば敷地以外に道路に接している部分や近所と共有している私道に物件の持ち分がある場合、登記が漏れてしまうことがあります。また、マンションの部屋以外に集会所やベランダなどの共用部分に持ち分がある場合も注意が必要です。
登記漏れがあっても日常生活に支障はありませんが、建て替えや売却を行うときに問題になり、また、同じ相続手続きを一から繰り返す必要があります。登記の専門家である司法書士に依頼すれば、相続人が把握していない共有部分を見つけられるので、登記漏れを防ぐことが可能です。

司法書士に相続登記を依頼するデメリット

司法書士に相続登記を依頼するデメリットについても解説します。

費用がかかる

司法書士に相続登記を依頼するデメリットのひとつは、費用がかかることです。なるべく手続きの費用を抑えたいと考える方にとっては、司法書士に依頼するのは負担が大きいと感じるかもしれません。

依頼先によって費用が変わる

依頼先によって費用が変わるのもデメリットのひとつです。
前述した通り、相続登記のみ依頼するなら、5〜10万円が相場ですが、あくまで目安に過ぎません。地域や手続きの内容、難易度によっても変わり、案件によっては15万円を超える場合もあります。なるべく費用を抑えたい場合は、予算に合う司法書士事務所をいくつか探して、比較してみる必要があります。比較する際は、安さだけでなく、相談に対する対応の良さやどこまで対応できるのかの内容の確認もするようにするとよいでしょう。

まとめ

相続登記にかかる司法書士報酬の相場や必要書類の取得費用、登録免許税、費用負担の協議などについて紹介しました。自分で手続きした場合と、司法書士に依頼した場合のそれぞれのメリットとデメリットについても解説しています。司法書士に依頼すると費用はかかりますが、専門家に頼めば、手続きにかかる手間と時間と労力を無くし、登記漏れも防げます。来年から相続登記は義務化されるので、相続した不動産がある方でまだ、手続きが済んでいない方は早めに専門家に相談するようにしましょう。