相続登記の費用を抑えるために、専門家に依頼するのではなく自分でしたいと考える方もいるのではないでしょうか。相続登記は自分で行うことも可能であり、戸籍謄本や戸籍附票、固定資産評価証明書などの書類をすべて揃えた上で、登記申請書を提出する必要があります。
ただ、自分で行えば確かに費用は抑えられるものの、手間や時間がかかるといったデメリットがあります。スムーズに手続きしたいなら、専門家に依頼するのも手段の一つです。
本記事では、相続登記を自分で行う場合の手続きの流れや必要書類、費用などについて詳しく解説します。相続登記にかかるコストをできる限り抑えたい方は、ぜひ参考にしてください。
相続登記とは不動産の相続における名義変更
- 相続登記とは、被相続人の所有不動産の名義を相続人名義に変更する手続きのこと
- 2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化される
- 相続登記には「遺言書」「遺産分割」「法定相続」の3パターンがある
不動産の所有者が亡くなった場合、相続登記を行い名義を相続人に変更します。2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されるため、必ず行わなければなりません。「遺言書」「遺産分割」「法定相続」の3パターンがあり、適切な方法で相続登記を行う必要があります。
被相続人の所有不動産の名義を相続人に変更する
相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きのことです。不動産の所有者は法務局で管理されている登記簿に記録されているものの、所有者が亡くなった際に自動的に相続人の名義に変更されるわけではありません。不動産を相続した場合は、相続人が自ら相続登記を行う必要があります。
相続登記を行わないと不動産の所有者が不明になるため、売却しようと思っても取引ができなかったり、家系内での権利関係が複雑になったりするリスクがあります。
なお、これまでは任意だった相続登記の申請ですが、2024年4月1日からは義務化されます。相続人は、相続により不動産を取得したことを知ったときから3年以内に相続登記をしなければなりません。義務化以降、正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられるため注意しましょう。
相続登記は「遺産分割」「遺言書」「法定相続」に分かれる
相続登記には、細かく分けて以下の3つがあります。
- 遺言書による相続登記
- 遺産分割協議による相続登記
- 法定相続による相続登記
遺言書がある場合は遺言書を提出した上で、原則として遺言内容どおりに相続登記の申請を行います。公正証書遺言であれば検認は不要ですが、自筆証書遺言あるいは秘密証書遺言の場合は検認が必要となり、家庭裁判所で遺言書開封の手続きを行わなければなりません。
遺言書がなく相続人が複数人いるケースでは、遺産分割協議を経た上で相続登記を行う必要があります。遺産分割協議とは、法定相続人全員で遺産の分割割合や内容を決める話し合いのことです。遺産分割協議で全員の合意を得たら、決定した内容を遺産分割協議書という書類にして残します。
もし遺言書がなく遺産分割協議でも決まらなかった場合は、法定相続による相続登記を行うことになります。法定相続とは、各相続人の取り分として法律で定められた割合での相続を行うことです。配偶者は常に相続人となり、法定相続人の順位は次のとおりです。
- 子（すでに亡くなっている場合は孫）
- 父母（すでに亡くなっている場合は祖父母）
- 兄弟姉妹（すでに亡くなっている場合は甥姪）
配偶者と最も順位の高い人が相続人となり、配偶者がいない場合は順位の最も高い人だけが相続人となります。
なお、法定相続は遺産分割協議を経ずに直接申請することもできます。
相続登記手続きを自分で行う場合の流れ
相続登記手続きは、以下の流れで行います。
- 相続不動産を特定する
- 登記簿謄本を取得する
- 戸籍・戸籍附票を収集する
- 登記薄謄本と戸籍・戸籍付票を確認する
- 遺産分割協議を行う（遺言書がない場合のみ）
- 管轄法務局を特定する
- 登録免許税を算出する
- 登記申請書を作成する
- 完了書類の受け取り方法を選択する
- 原本還付の用意をする
- 管轄法務局にて申請を行う
順を追って解説していきます。
1. 相続不動産を特定する
まずは、相続登記の対象となる不動産の特定をします。固定資産税の納税通知書についてくる固定資産税課税明細書を見れば、被相続人の所有不動産を把握できます。もし課税明細書が手元にない場合は、各市区町村役場に行き不動産の名寄帳を請求しましょう。名寄帳とは個人が所有している不動産がリストにまとめられているもののことで、これを見れば被相続人が所有している不動産がわかります。
2. 登記簿謄本を取得する
登記簿謄本は、法務局で取得可能です。地番・家屋番号・地目を課税明細書と照らし合わせ、間違いがないか確認しましょう。また、名義が先祖のままになっているケースがあるため、被相続人が登記名義人になっているかもあわせてチェックしておくことが大切です。
3. 戸籍・戸籍附票を収集する
被相続人が死亡したことや、相続人が誰であるかを第三者に証明するため、以下の書類を集める必要があります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式
- 相続人全員の現在戸籍
- 被相続人の戸籍附票
- 不動産の登記名義人になる予定の相続人の戸籍附票
出生から死亡までの戸籍とは、生まれた当時に入っていた戸籍から死亡記載のある戸籍までの、被相続人の名前が載っているすべての戸籍を指します。つまり途中で転籍をしていた場合、その当時の市町村役場にて遡って戸籍を取得しなければなりません。
また戸籍附票とは、これまでの住所の移動履歴がすべて記載されているもののことです。被相続人および、登記名義人になる予定の相続人それぞれの戸籍附票を用意する必要があります。
なお住民票や戸籍附票は、一般的に死亡後約5年で破棄されてしまいます。したがって5年以上経ってから相続登記をする場合は必要書類が揃わないケースがあるため、その際は専門家に相談するのがおすすめです。
4. 登記薄謄本と戸籍・戸籍附票を確認する
登記簿謄本と戸籍・戸籍附票をすべて集めたら、二つを照らし合わせて記載情報に間違いがないかを確認します。「登記記録上の住所」と「被相続人の本籍地・死亡時の住所」が一致しているかチェックしましょう。もし一致していなければ、登記記録上の住所から死亡時の住所までの移動経歴を、取得した戸籍附票で証明する必要があります。
5. 遺産分割協議を行う（遺言書がない場合のみ）
遺言書がない場合は、相続を確定するために遺産分割協議を行います。法定相続分が民法で定められていますが、必ずしもその通りにしなければならないわけではなく、遺産分割協議によって自由に割合を決められます。なお不動産を相続する場合、複数人で共有すると権利関係が複雑になるため、一人に権利を集約するのがおすすめです。
遺残分割協議にて相続割合が決まったら、相続人全員が合意した証である遺産分割協議書を作成します。その後はこの遺産分割協議書の内容に沿って、財産分配が行われることになります。
6. 管轄法務局を特定する
登記簿謄本はどこの法務局でも取得可能ですが、登記申請は不動産の所在地を管轄する法務局でしか行えません。そのため、対象不動産の管轄法務局を特定する必要があります。管轄の違う法務局に申請してもすぐに却下されてしまうため注意しましょう。
管轄法務局は、法務局のホームページで調べることが可能です。また、所在地の市区町村とあわせて「〇〇市 管轄法務局」のように検索しても確認できます。
なお、不動産が各地にあり複数の法務局で申請しなければならない場合でも、必要書類は1通ずつの用意で問題ありません。
7. 登録免許税を算出する
相続登記の申請をする際、登録免許税という税金を納付しなければなりません。登録免許税は自身で算出する必要があり、計算方法は以下のとおりです。
納付時は、収入印紙を購入して申請書に貼り付けて法務局に提出します。
8. 登記申請書を作成する
必要書類がすべて揃い登録免許税の算出も完了したら、登記申請書を作成します。登記申請書は、法務局が申請書様式を提示しており、記載例を確認できます。自身の相続パターンに合うひな形を選んで利用するとよいでしょう。
参照元：不動産登記の申請書様式について
9. 完了書類の受け取り方法を選択する
相続登記が完了すると法務局より書類が発行され、提出した戸籍類が返却されます。完了書類は原則として法務局窓口へ取りに行くこととなりますが、申請書に郵送を希望する旨を記載しておけば、郵送での受け取りも可能です。郵送受け取りを希望する場合は、登記申請時に返信用封筒を提出しておく必要があるため注意しましょう。なお、返信用封筒には一般的に赤色レターパックが使用されます。
10. 原本還付の用意をする
提出した書類の原本を返してもらいたい場合は、原本還付の用意をしましょう。登記申請書には原本はつけず、代わりにコピーを閉じ合わせた上でコピーの余白に「原本に相違ありません」と記入し、申請人が記名・押印をする必要があります。
ほかの法務局での相続登記申請をはじめ、相続税申告や預金解約などの手続きでも戸籍の書類は必須のため、原本還付は必ず行うことをおすすめします。
11. 管轄法務局にて申請を行う
必要書類と申請書が揃ったら、管轄法務局で申請を行います。申請方法は「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3種類から選べます。
窓口申請の場合、提出書類を用意し係員に出し方を尋ねるとよいでしょう。郵送申請の場合は書留か赤色レターパックを使い、不動産登記係宛てにします。
またオンライン申請の場合は、申請用の総合ソフトをインストールし、登記用の専用ホームページで申請者情報の登録を行います。添付書類は別途、持参もしくは郵送で提出する必要があるため注意が必要です。
もし提出書類に不備があった場合、法務局から連絡がきて補正の指示をされることがあります。必要書類が足りなければ追加で郵送したり、申請書にミスがあれば直接法務局窓口まで出向き、原本の訂正を求められたりします。根本的な不備があった場合は申請取り下げとなる可能性もあるため、万全の準備を整えておきましょう。
相続登記を自分でやるメリット・デメリット
自分で相続登記を行うことの最大のメリットは、コストを軽減できることです。一方でデメリットは、どうしても手続きに手間や時間がかかってしまうことです。以下で詳しく解説します。
メリット：コストが軽減できる
相続登記を自分で行うメリットは、コストを軽減できることです。相続登記の際に必ず発生するのは戸籍類の取得費用と登録免許税ですが、司法書士などに依頼するとこれに加えて約10万円の依頼料が発生します。もし戸籍の取り寄せや遺産分割協議書の作成などもあわせて依頼すれば、さらに高額の費用を払わなければならなくなってしまうでしょう。
一方、自分で相続登記を行えば書類取得費用と登録免許税以外の費用は一切かからないため、大幅なコスト軽減が可能です。
デメリット：手間や時間がかかる
専門家に依頼しないで自分で相続登記を行う場合、手続きに手間や時間がかかってしまうことがデメリットです。必要書類をすべて揃えるだけでも重労働なことに加え、申請書を正しく書き上げるのも簡単ではありません。
また、書類の不備が生じるリスクがあることもデメリットの一つです。申請書類は細かなルールに沿って書く必要があり、記入漏れやミスがあった場合は法務局から指摘を受け、申請が取り下げられてしまう可能性もあります。法律の知識に疎い方が相続登記手続きをすべて自分で行うのは、かなりハードルが高いといえるでしょう。
相続登記を自分で行うのに向いているケース
以下3つの条件に当てはまる人は、相続登記を自分で行っても問題ないでしょう。
- 相続人が配偶者もしくは子どものみ
- 平日の日中に時間を作れる
- 根気強く手続きを行える
それぞれの条件について詳しく解説します。
相続人が配偶者もしくは子どものみ
まずは、相続人が配偶者もしくは子どものみといったように相続関係がシンプルな場合です。ほかのケースと比較して相続に関する必要書類の用意や手続きが難しくないため、自分で相続登記をするとしても負担が少ないことが考えられます。
平日の日中に時間を作れる
平日の日中に時間を作れるかどうかも重要なポイントです。役所や法務局は基本的に、平日の8時30分から17時15分頃までしか対応していないため、登記申請する側も平日の日中に動く必要があります。手続きにおいては役所や法務局に複数回訪問しなければならないことがあるため、平日に時間を作れる人なら手続きをスムーズに進められます。
根気強く手続きを行える
相続登記を自分で行う場合に何より求められるのが、根気です。戸籍などの書類集めをはじめ、税金の計算をしたり役所や法務局に足を運んだりといった地道な苦労を重ねていくことになります。それに伴い精神的ストレスも少なからず抱えるため、最後まで挫けずにやり遂げるための根気は必須といえるでしょう。
相続登記を自分でやるのが難しいケース
以下のようなケースでは、自分で相続登記をするのは難しいといえます。
- 兄弟姉妹間での相続や代襲相続など
- 相続人同士が不仲である
- ご先祖様名義のまま放置された不動産がある
- 相続登記の早急な実施が求められる
- 特殊な遺産分割を活用する
- 相続登記を行う不動産が遠方にある
- 戸籍附票の保存期間を経過している
自身の相続において当てはまるものがないかチェックしてみてください。
それぞれのケースについて詳しく解説します。
兄弟姉妹間での相続や代襲相続など
兄弟姉妹が相続人となる場合は、自身での手続きは難しくなるでしょう。被相続人に子どもや親がおらず兄弟姉妹のみなら、兄弟姉妹が相続人となります。その場合、手続きのために取得しなければならない戸籍謄本が多く、時間がかかってしまいます。離婚や再婚、養子縁組などがあれば相続人を確定する作業がさらに複雑になるでしょう。
また、被相続人より先に相続人が死亡している場合に、相続人の子どもが代わりに相続人となる代襲相続の場合も同様です。複数の役所に出向く必要もあるため、不安がある場合は専門家への依頼を検討してみてください。
相続人同士が不仲である
相続人同士が不仲だと、登記手続きにおける作業がスムーズに進まない可能性があります。相続登記には、相続人全員の書類の取得や全員の捺印がある遺産分割協議書などが必要ですが、相続人同士の関係が悪くお互いが非協力的である場合、手続きが思うように進まないことが考えられます。そのため、相続人同士の仲が悪いのであれば専門家に相続人同士の間に入ってもらい、アドバイスやサポートをしてもらうのがよいでしょう。
先祖の名義のまま放置された不動産がある
被相続人ではなく先祖名義の不動産は、相続登記の際に戦前の旧民法を用いなければならない可能性があります。戦前の旧民法の解釈には専門的な知識が必要であるため、長年放置されてきた不動産がある場合の相続登記は専門家に依頼するのが無難です。
相続登記の早急な実施が求められる
相続した不動産を売却する際は、該当の不動産の名義が変更されている必要があります。不動産会社から早急な売却を求められている場合は、相続登記も早めに済ませなければなりません。初めて行う場合は相続登記に時間がかかるため、正確な手続きをするためにも専門家に依頼するのがおすすめです。
特殊な遺産分割を活用する
遺産分割が特殊なケースでは、自身での相続登記は難しくなることが予想されます。特殊な遺産分割としては、売却した不動産の金銭を分けて相続する「換価分割」や、特定の相続人が不動産を相続する代わりに法定相続分に相当する金銭をほかの相続人に支払う「代償分割」などが挙げられます。これらを活用する場合、遺産分割協議書の記載内容によっては贈与税が発生するリスクがあるため、スムーズな遺産分割を実現させるには専門家との連携が近道といえるでしょう。
相続登記を行う不動産が遠方にある
不動産の相続登記を行う際は、その不動産がある地域の法務局にて手続きを行う必要があります。相続登記を行う不動産が遠方にある場合は、その地域に出向かなければならないため、手続きに時間がかかります。初めての申請だと、不動産が近隣にあったとしても手続きに手間取ってしまうのは当然ともいえるため、遠方であればなおさらでしょう。したがって、不動産が遠方にあり時間の確保も難しい場合は、専門家に依頼するのがおすすめです。
戸籍附票の保存期間を経過している
相続登記には戸籍附票の提出を求められることがありますが、戸籍附票は保存期間を過ぎると破棄されてしまいます。戸籍附票の保存期間は令和元年6月20日より150年間と制定されましたが、それ以前は5年間とされており、平成26年3月31日より前に除票となったものはすでに破棄されています。戸籍附票が破棄されていると、不動産の登記済証など複数の書類を追加で提出しなければならなくなるため、何の書類が必要かを明確に把握するには専門家の力を借りるのがよいでしょう。
相続登記を自分でやるときの注意点
相続登記を自分で行う際は、以下3つの点に注意しましょう。
- 自筆遺言は家庭裁判所の検認を受ける
- 戸籍謄本がすべてそろっているのか確認する
- 遺産分割協議書が無効にならないようにする
申請の差し戻しを避けるためには、どれも見落とせないポイントです。
それぞれ詳しく解説します。
自筆証書遺言は家庭裁判所の検認を受ける
遺言書が自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所による検認を受ける必要があります。検認とは先述のとおり、偽造を防ぐために家庭裁判所で相続人の立ち合いのもと遺言書を開封する手続きのことです。検認を受けていない遺言書は相続登記の手続きができないため、注意しましょう。
戸籍謄本がすべて揃っているのか確認する
相続登記をする際は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を揃えなければなりません。結婚や離婚に伴い、本籍が何度も変わっているような場合はとくに注意が必要です。直近の戸籍から遡り、過去の戸籍がある役場を順にたどっていくことになります。
遺産分割協議書が無効にならないようにする
遺産分割協議書は、以下の内容に当てはまる場合、無効となります。
- 遺産分割協議書の署名が偽造である場合
- 相続人全員が遺産分割協議に参加していない場合
- 一部の相続人が意思能力を欠いていた場合
- 特別代理人の選任を怠った場合
- 遺産分割の内容が公序良俗に反する場合
他人が無断で署名したり、認知症などにより意思能力を欠いた状態で無理に書かせたり代筆したりした場合は、その遺産分割協議書は無効になります。また、遺産分割協議に参加していない相続人が一人でもいる場合も同様です。ほかにも、必要であるにもかかわらず特別代理人を選任しなかったり、遺産分割内容が社会的な倫理規範に違反したりしているような場合も無効となります。
きちんと効力を持った遺産分割協議書にするためには、上記の点に注意して作成しましょう。
相続登記に必要な書類
相続登記に必要な書類は、「遺産分割協議により相続する場合」「法定相続分に従い相続する場合」「遺言書により法定相続人が相続する場合」のそれぞれで異なります。自身の相続ケースでは何の書類が必要となるのかを把握しておきましょう。
遺産分割協議により相続する場合の必要書類
遺産分割協議により相続する場合に必要となる書類は、以下のとおりです。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 返信用封筒
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
遺産分割協議書については、無効にならないよう相続人全員でしっかり話し合って合意することが重要です。相続人の印鑑証明書も忘れずに用意しましょう。
法定相続分に従って相続する場合の必要書類
法定相続分とは、民法によって定められた相続人の取り分の割合のことです。法定相続分に従って相続する場合に必要となる書類は、以下のとおりです。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 返信用封筒
法定相続分どおりの相続の場合はもっともシンプルで、必要書類は最低限で済みます。
遺言書により法定相続人が相続する場合の必要書類
遺言書により法定相続人が相続する場合に必要となる書類は、以下のとおりです。
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 返信用封筒
- 遺言書
遺言書が自筆証書遺言あるいは秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認手続きをする必要があります。公正証書遺言の場合は検認は不要で、謄本の提出でも問題ありません。
相続登記を自分で行う場合の費用
相続登記を自分で行う場合、費用が発生するのは書類発行と登録免許税の2つです。必要書類の発行手数料は、総額で1～2万円程度かかるケースが多いです。登録免許税は計算式を元に自分で計算する必要があるため、事前に算出しておきましょう。
相続登記の必要書類の発行手数料は1枚数百円程度
相続登記の必要書類の発行手数料は、自治体によっても異なりますが、1枚につき数百円程度です。相続登記の方法によって必要種類の枚数が変動するため、郵便代等も含めて総額1～2万円程度と見ておくとよいでしょう。
登録免許税
相続登記を行う際には、登録免許税を納める必要があります。登録免許税額は「固定資産税評価額×0.4％」で算出可能です。たとえば固定資産税評価額が2,000万円なら8万円かかることになるため、税額を算出した上であらかじめ用意しておきましょう。
まとめ
相続登記を自分で行う際は、必要書類を揃えた上で正規の手順を踏み、手続きを進めていきます。自分で申請をすればコストを軽減できますが、手間や時間がかかってしまうことがデメリット。もし自分で相続登記をすることに不安があるなら、専門家に依頼して適切なサポートやアドバイスを受けるのがおすすめです。