2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。土地や建物を相続した人は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。
正当な理由がなく3年以内に登記しなかった場合は、10万円以下の過料を求められる可能性があるので、相続が発生した場合に備えて手続き方法を知っておきたい人は多いでしょう。しかし、登記手続きは複雑で自力で進めるのは難しいと感じる人も少なくないはずです。
司法書士などの専門家に頼らなくても、相続登記はできます。ただし、遺産分割協議や遺言書など、何を根拠に相続を進めるかによっても必要な書類は異なるため、手続きをする前に把握しておくことが大切です。
本記事では、相続登記の必要書類をケース別に紹介します。書類を提出する際の注意点も解説しますので、スムーズに手続きを進められるよう、必要な書類や入手方法を理解しておきましょう。
【ケース別】相続登記の必要書類一覧表
以下は、相続のケース別に、相続登記の必要書類をまとめたものです。
| ケース | 必要書類 |
|---|---|
| 法定相続分通りに相続する | 出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、登記申請書、収入印紙、返信用封筒 |
| 遺産分割協議により相続する | 出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、戸籍謄本、固定資産評価証明書、印鑑証明書、住民票、登記申請書、遺産分割協議書、収入印紙、返信用封筒 |
| 遺言書に基づき法定相続人が相続する | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、登記申請書、収入印紙、返信用封筒 |
| 遺言書に基づき法定相続人以外が相続する（遺言執行者を指定している場合） | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、死亡時の戸籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、戸籍謄本、住民票、登記申請書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、遺言執行者の印鑑証明書、遺言執行者選任審判謄本、収入印紙、返信用封筒 |
| 遺言書に基づき法定相続人以外が相続する（遺言執行者を指定していない場合） | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票、戸籍謄本、住民票、相続人全員の印鑑証明書、相続人全員の現在の戸籍謄本、登記申請書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、相続関係説明図、収入印紙、返信用封筒 |
相続の状況によっては、上記以外の書類の提出を求められるケースもあります。相続関係が複雑な場合は、専門家に相談した方が良いでしょう。
法定相続分通りに相続するケース
法定相続分とは、民法上で定められた各相続人の財産の取り分のことです。法律で決められた通りの相続分で相続登記をする場合は、以下の書類を集める必要があります。
| カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | 出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票 |
| 法定相続人に関する書類 | 相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書 |
| その他の書類 | 登記申請書、収入印紙、返信用封筒 |
遺産分割協議や遺言によって相続をする場合と比べると、必要最小限の書類を提出すれば登記手続きを進められます。
遺産分割協議により相続するケース
遺産分割協議とは、相続人全員で行う、遺産の分け方に関する話し合いのことです。遺産分割協議が成立しなければ、相続登記もできないため、全員の合意が得られるように話し合いを進める必要があります。
遺産分割協議をして、相続人の中の特定の人に不動産を相続させる場合は、以下の書類が必要です。
| カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | 出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票 |
| 法定相続人に関する書類 | 相続人全員の戸籍謄本、固定資産評価証明書、印鑑証明書 |
| 新しい所有者（法定相続人）に関する書類 | 住民票 |
| その他の書類 | 登記申請書、遺産分割協議書、収入印紙、返信用封筒 |
遺産分割協議書とは、遺産分割協議で合意した内容をまとめたもので、相続の具体的な内容や相続人全員の名前・住所・押印が必要です。相続登記をすすめる際は、遺産分割協議書に加えて、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書も必要になります。
ただし、家庭裁判所で遺産分割調停をした場合は、「遺産分割調停調書謄本」を提出すればよく、遺産分割協議書や戸籍謄本、印鑑証明書の提出は不要です。
遺言書により法定相続人が相続するケース
遺言書とは、被相続人が自身の財産を「誰にどのような形で分けるのか」という意思を示す書類です。遺言は相続において大きな効力を持つため、遺言書があれば相続がスムーズに進む可能性があります。遺言書には、被相続人自身で作成する「自筆証書遺言」や、公証役場で公証人が作成する「公正証書遺言」などの種類があります。
遺言書に基づいて法定相続人が相続する場合は以下の書類が必要です。
| カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票 |
| 新しい所有者（法定相続人）に関する書類 | 相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書 |
| その他の書類 | 登記申請書、収入印紙、返信用封筒 |
なお、自分で相続内容を記述する「自筆証書遺言」を提出する際は、本物であることを証明するために家庭裁判所の検認が必要です。また、法務局に保管されている場合は、「遺言書情報証明書」を提出しなければなりません。
遺言書により法定相続人以外が相続するケース
遺言書に基づいて法定相続人以外が相続する場合（遺贈）は、以下のように遺言執行者の有無によって必要書類が異なります。
【遺言執行者を指定している場合】
| カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、死亡時の戸籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票 |
| 新しい所有者（受遺者）に関する書類 | 戸籍謄本、住民票 |
| その他の書類 | 登記申請書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、遺言執行者の印鑑証明書、遺言執行者選任審判謄本、収入印紙、返信用封筒 |
【遺言執行者を指定していない場合】
| カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 被相続人に関する書類 | 遺言書（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言）、出生〜死亡までの戸籍謄本・除籍謄本、住民票の除票または戸籍の附票 |
| 新しい所有者（受遺者）に関する書類 | 戸籍謄本、住民票 |
| 相続人に関する書類 | 相続人全員の印鑑証明書、相続人全員の現在の戸籍謄本 |
| その他の書類 | 登記申請書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、相続関係説明図、収入印紙、返信用封筒 |
故人が遺言書作成時に遺言執行者を指定していた場合は、遺言執行者が単独で相続登記できます。その際は、遺言執行者の印鑑証明や遺言執行者選任審判謄本の提出が必要です。
遺言執行者がいない場合は相続人全員と受遺者（遺言によって財産を受け取る人）で相続登記を行います。そのため、相続人全員の印鑑証明書や戸籍謄本が必要です。
相続登記の主要な必要書類
以下は、相続の方法に関係なく、相続登記の際に必要になることが多い書類です。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産取得者の住民票
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
それぞれどのような書類なのか、書類を用意する目的も含めて理解しておきましょう。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
相続登記の際は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を用意する必要があります。戸籍謄本とは、戸籍に記載されている全員の身分事項を証明する書類です。法定相続人を確定させるために、連続した戸籍謄本を確認する必要があります。
戸籍は夫婦単位で作られるので、結婚や離婚、転籍（本籍地の変更）、養子縁組などによって新しく戸籍が作られる場合があります。被相続人の本籍地がある市区町村の窓口で、出生から死亡までの戸籍謄本が必要である旨を伝えれば、入手可能です。
被相続人の住民票の除票
被相続人の住民票の除票も、相続登記に必要な書類の一つです。住民票の除票とは、転出や死亡などで削除された住民票のことを指します。
登記簿には住所と氏名、戸籍謄本には本籍地と氏名が記載されています。一方で、住民票の除票には住所、本籍、氏名の記載があるため、登記簿上の被相続人と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明するのに役立つというわけです。
住民票の除票は、被相続人の最後の住所地の市区町村で入手可能です。被相続人の死亡時の住所と登記されている住所が異なる場合は、被相続人が以前住んでいた市区町村に問い合わせて、住民票の除票を入手し、住所が変更されたことを証明する必要があります。
また、住民票の除票の代わりに戸籍の附票を使用することも可能です。戸籍の附票には、戸籍が作られてから現在に至るまでの住所が記載されており、本籍地の市区町村役場で戸籍の原本とともに保管されています。
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本は、相続が発生した際に、相続人全員が生きていることを確認するために必要です。相続発生の時点で相続人が存在することを証明できればよいので、出生時まで遡る必要はなく、現在の戸籍のみ提出すれば問題ありません。相続人それぞれの本籍地がある市区町村で取得可能です。
なお、提出するのは戸籍抄本（戸籍に入っている人のうち指定された人の身分事項が記載されている書類）でも可とされています。
不動産取得者の住民票
新たに不動産の名義人になる人の住所を確認するために、不動産を相続する人の住民票が必要です。新たに不動産の名義人となる人以外の住民票は必要ありません。不動産取得者が現在住んでいる市区町村で取得できます。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは、市町村が管理する固定資産課税台帳に登録されている土地や建物の財産的な価値を証明する書類です。相続登記をする際は登録免許税を支払う必要があります。固定資産評価額をもとに登録免許税が決まるため、固定資産評価証明書の提出が必要です。
不動産所在地の市区町村で取得できますが、最新の書類を用意しなくてはならない点には注意しましょう。4/1が年度の切り替えなので、令和6年3月31日付けで登記をする場合は令和5年分、令和6年4月1日付けで登記をする場合は令和6年分の固定資産評価証明書が必要です。
登記申請書
登記申請書を戸籍謄本や住民票などの必要書類と合わせて法務局に提出することで、登記手続きを進められます。登記申請書は法務局のホームページから入手可能です。
ただし、登記申請書は相続のパターンによって記載方法が異なりますので、詳しく知りたい人は登記手続きハンドブックを参考にしてください。
必要書類の取得場所や取得方法
相続登記に関する書類の取得場所や取得方法は、以下のように異なります。
| 取得場所カテゴリ | 必要書類 |
|---|---|
| 役所の窓口で取得する書類 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、被相続人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本、不動産取得者の住民票、固定資産評価証明書（不動産所在地の役所）、相続人の印鑑証明書、遺言執行者の印鑑証明書 |
| 郵便局やコンビニで取得する書類 | 収入印紙、返信用封筒 |
| 役所の窓口以外で取得する書類 | 登記申請書、登記事項証明書、遺言執行者選任審判謄本、遺産分割協議書、相続関係説明図 |
取得に時間がかかるケースもあるため、スケジュールに余裕を持って手続きを進めておきましょう。
役所の窓口にて取得する書類
市区町村の役所の窓口で取得できる書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産取得者の住民票
- 固定資産評価証明書（不動産所在地の役所）
- 相続人の印鑑証明書
- 遺言執行者の印鑑証明書
役所の窓口で上記の書類を取得する際は、印鑑や本人確認書類、手数料などを持参しましょう。窓口だけではなく、郵送による請求や、代理人による請求にも対応しているケースがほとんどです。
なお、戸籍法が一部改正されたことにより、2024年3月1日から本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍謄本を請求できるようになりました。ただしその場合は、本人が窓口で直接請求する必要があり、郵送や代理人による請求はできないため、注意しましょう。
郵便局やコンビニにて取得する書類
郵便局やコンビニで取得できる書類は以下の通りです。
- 収入印紙
- 返信用封筒
なお、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書は、マイナンバーカードがあれば、コンビニのマルチメディア端末で取得することもできます。また、郵便局で公的証明書を発行できるケースもあります。ただし、自治体によって対応状況は異なるので利用前に確認をしておいたほうがよいでしょう。
役所の窓口以外で取得する書類
役所の窓口以外で取得・作成が必要な書類は以下の通りです。
- 登記申請書
- 登記事項証明書
- 遺言執行者選任審判謄本
- 遺産分割協議書
- 相続関係説明図
登記申請書は法務局のホームページから、登記事項証明書は法務局の窓口・郵送・オンラインなどで取得できます。遺言執行者選任審判謄本は、家庭裁判所で遺言執行者を決定した際に発行される書類です。
遺産分割協議書や相続関係説明図は、形式や書式に決まりはなく、自分で作成する必要があります。
相続登記の必要書類に関して知っておくこと
相続登記の必要書類を集める際は、以下の内容についても把握しておきましょう。
- 必要書類に有効期限はない
- 必要書類が取得できない場合は証明書や代替書類の準備が必要
- 代理人に依頼する場合は委任状が必要
それぞれ詳しく解説します。
必要書類に有効期限はない
基本的に相続登記の必要書類（戸籍謄本、除籍謄本、印鑑証明書、遺産分割協議書など）には有効期限がありません。そのため、数年以上前の過去の書類でも手続きの際に使用可能です。
ただし、相続人の戸籍謄本については、被相続人が亡くなった後に作成されたものが必要になります。固定資産評価証明書についても、登記をする時点で最新の書類を用意しなければなりません。
必要書類が取得できない場合は証明書や代替書類の準備が必要
災害や戦災などによって戸籍謄本が焼失しており、必要書類が取得できない場合は、焼失したことを証明できる書類があれば手続きを進められます。また、証明書の保存期間経過により必要書類が取得できない場合は、登記済権利証・上申書・不在籍証明書・不在住証明書などで代替可能であることをおぼえておきましょう。
代理人に依頼する場合は委任状が必要
相続登記の手続きを代理人に依頼する場合は、先述した必要書類の他に委任状を用意しましょう。一般的に司法書士に依頼する場合は司法書士が委任状を作成します。相続人は署名・押印するだけなので、さほど書類作成の労力はかからないでしょう。
相続登記の書類の綴じ方
厳密なルールがあるわけではありませんが、相続登記の書類は以下の順番で並べて提出するのが一般的です。
- 相続登記申請書
- 収入印紙貼付台紙
- 委任状
- 相続関係説明図
- 遺産分割協議書（コピー）
- 印鑑証明書（コピー）
- 固定資産評価証明書（コピー）
- 被相続人の住民票の除票（コピー）
- 不動産を取得した相続人の住民票（コピー）
- 被相続人の死亡〜出生までの戸籍謄本等、相続人の現在戸籍（原本）
- 遺産分割協議書（原本）
- 印鑑証明書（原本）
- 固定資産評価証明書（原本）
- 被相続人の住民票の除票（原本）
- 不動産を取得した相続人の住民票（原本）
相続登記においては、コピーを添付することで原本を返却してもらえる（原本還付）書類があります。法務局への提出後、返却してもらえない書類、原本還付を受けられる書類のコピー、原本還付を受けられる書類の原本、の順に並べて提出しましょう。
まとめ
相続登記の必要書類はケースによって異なりますが、主な必要書類は以下の通りです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産取得者の住民票
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 収入印紙
- 返信用封筒
書類は役所の窓口や郵便局、コンビニなどで取得できます。基本的には必要書類に有効期限はなく、取得できない場合は代替書類で対応可能です。
ただし、代理人に手続きを依頼する場合は委任状が必要になります。提出時の書類の綴じ方にも一定の順番があるので、手続きを始める前にチェックしておきましょう。