相続財産に不動産が含まれる場合、相続登記が必要です。
相続登記とは、相続した不動産の名義を亡くなった人（以下「被相続人」）から相続人に変更する登記です。
以前は、相続による不動産の登記は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続登記の義務化は、相続発生から3年以内にしなければならないというものですが、相続登記をせず放置すると、不動産を売却することが難しくなるだけでなく、新たな相続が発生し権利関係が複雑になるリスクもあるため、速やかに相続登記することが大切です。
相続発生から相続登記の完了までは、相続財産や相続人の数などによって変わりますが、2ヶ月程度の期間が目安となります。
相続登記するためには、誰が不動産を相続するのかを決めなければなりません。遺言書があれば、基本的にそれに従って相続財産を分割します。
遺言書がなければ、「相続人が誰か」「相続財産に何が含まれるか」を明確にしたうえで、法定
相続分に従って分割する、あるいは、相続人で遺産分割協議を行って分割方法を決めます。
こういった相続登記を申請するまでの準備にかかる期間は、およそ数週間～2ヶ月程度です。相続登記の準備が終われば、法務局で相続登記の申請手続きを行います。申請から相続登記完了までにかかる期間は、10日程度です。
ただし、相続財産や相続人の数が多く必要書類の収集に時間がかかる場合、あるいは遺産分割協議が難航し長期化する場合は、さらに時間を要することもあります。
相続登記までの期間を短縮するためには、早めに必要書類を集めたり、事前に相続人間で遺産分割方法について話し合うことも必要です。
また、相続財産のほとんどが不動産の場合などでは、相続税の納付期限までに不動産を売却し、納税資金を準備しなければならない場合もあるため、相続に精通した司法書士に依頼することがおすすめです。
この記事では、相続登記の手続きやかかる期間、相続登記までの時間を短縮するポイントなどについて解説します。
相続登記の期間は書類準備から登記完了まで合わせて2ヵ月程度はかかる
相続発生から相続登記までの期間は、短くておよそ数週間から2ヶ月程度かかります。
相続登記は、相続した不動産の所有権を被相続人から相続人に変更する手続き（所有権移転登記）です。そのため、誰がどの不動産を取得するか、あるいは複数人が相続する場合、それぞれの持分割合を決めなければなりません。
つまり、相続登記を申請する準備として、相続人の範囲や不動産を含めた相続財産を確定し、誰が、どのように不動産を相続するかを決めなければならないということです。
相続財産には、不動産のほか預貯金や有価証券、借入金などさまざまな財産があるため、すべての相続財産の分割方法を決め、そのなかで不動産を承継する相続人を決めます。
不動産の相続人が決まれば、法務局で相続登記を申請します。
相続登記申請前の準備にかかる期間は短くて数週間～2ヵ月程度
相続が発生してから相続登記が申請できる準備までにかかる期間はおよそ数週間～2ヶ月程度です。
被相続人が亡くなって最初にすることは、遺言書の有無を確認することです。遺言書があれば、家庭裁判所で検認手続きが必要となります。遺言書がなければ、相続財産、相続人を調査し、相続人全員で遺産分割協議を行います。
それぞれの手続きは同時並行で進めることもあるため、1つ1つの期間が合算されるわけではありません。ここでは、それぞれの手続きごとにかかる期間について解説します。
- 相続人の調査に数日～2ヵ月かかる
- 不動産を含めた相続財産の調査に数週間～2ヶ月かかる
- 遺産分割協議書の作成に数日～数週間かかる
- 遺言書の検認に数週間～1ヵ月かかる
相続人の調査に数日～2ヵ月かかる
相続発生後、相続の権利がある相続人を確定させる必要があり、相続人の調査にかかる期間は数日～2ヶ月が目安です。
相続人の調査のために、被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍謄本を取り寄せ調べます。被相続人の最新の戸籍を取得し、そこから1つ前の本籍地にという順に出生までの戸籍を遡って調査します。
集めた戸籍謄本で、被相続人の婚姻歴や養子縁組、子の認知などの記載がないか確認し、他に相続する権利のある人がいないかを確認するわけです。
また、法定相続人の戸籍謄本についても確認します。法定相続人の第1位の相続順位は、配偶者と子どもです。ただし、子どもがいない場合、もしくは子どもが相続放棄した場合、被相続人の父母や兄弟姉妹が相続人となります。
法定相続人の範囲が広がるほど、集める戸籍謄本が増え、時間がかかりやすくなります。特に、親の戸籍から除籍した兄弟姉妹の戸籍は「第三者請求」の取扱いとなり取得に時間がかかる傾向です。また、本籍地が遠方になり郵送で請求する場合、さらに時間を要することもあります。
なお、こういった戸籍謄本などの収集を司法書士に依頼できます。相続登記の専門家である司法書士に依頼することで、時間や手間を節約できるでしょう。
不動産を含めた相続財産の調査に数週間～2ヶ月かかる
相続人の調査をあわせて行うのが不動産を含めた相続財産の調査です。不動産や預貯金、有価証券などプラス財産だけでなく、マイナス財産を含めて相続財産を確定しなければならず、およそ数週間～2ヶ月程度の期間が必要です。
不動産については、被相続人が所有する不動産の登記識別情報通知書（登記済権利証）や固定資産税納税通知書などを確認します。
ただし、固定資産税納税通知書には、共有持分の不動産や私道、山林など固定資産税が課税されていない不動産は記載されていない可能性があります。
そのため、他に所有する不動産がないか確認するために名寄帳を請求して確認することが必要です。名寄帳は、固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたもので、被相続人が所有する不動産が一覧で確認できます。
不動産が所在する市区町村役場で閲覧あるいは200～300円の手数料で取得することが可能です。
遺産分割協議するためには、不動産だけでなくすべての相続財産を調べなければなりません。そのため不動産だけでなく、預貯金などの資産を金融機関で調査する期間も含めると、およそ1～2ヶ月程度の期間が必要です。
遺産分割協議書の作成に数日～数週間かかる
相続財産は法定相続分に従って分けることもできますし、相続人全員で遺産分割協議を行い分割方法を決めることができます。遺産分割協議の場合、相続人の数や状況によりますが早くて数日～数週間かかりますが、長引くと2ヶ月以上かかることもあります。
遺産分割協議は、相続人全員の話し合いで行われるため、遠方に住む、あるいは居場所が特定できない相続人がいる場合は時間がかかりやすいでしょう。
また、遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要です。相続人だけでは話し合いがまとまらず、遺産分割調停や裁判手続き（遺産分割審判）まで進むと、数年かかるケースもあります。
特に、不動産は、預貯金と異なり均等に分けることが難しく、分割方法で揉めやすい相続財産といえるでしょう。
遺産分割協議がまとまると、遺産分割協議書に合意事項をまとめ、相続人全員が署名・捺印し印鑑証明書を添付します。遺産分割協議書は、相続登記するときの登記原因証明情報として必要です。
遺産分割協議書の書式が決まっているわけではありませんが、一般的な記載事項は次のとおりです。
- 被相続人の最後の住所・氏名・亡くなった日
- 相続財産の詳細と分割方法
- 相続人全員の合意事項であることの記載
- 相続人全員の氏名・住所と実印の押印
不動産の情報は登記事項証明書の記載内容に合わせます。遺産分割協議書に誤りがあれば、再度、相続人全員の署名・捺印が必要になるなど時間がかかるため、相続登記に精通している司法書士に作成を依頼することがおすすめです。
遺言書の検認に数週間～1ヵ月かかる
被相続人が遺言書を遺している場合、基本的には遺言の内容に従って遺産分割します。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」があり、自筆証書遺言の場合、家庭裁判所による検認手続きが必要です。
必要書類を準備してから、検認手続きの申立、手続きが完了するまでおよそ数週間～1ヵ月を要します。
検認は、遺言書の存在やその内容を相続人へ知らせるとともに、遺言書の偽造や変造を防止するために行われ、次の流れで行います。
- 申立ての必要書類を準備
- 家庭裁判所へ検認を申し立てる
- 家庭裁判所から検認期日の通知届く
- 期日に家庭裁判所での検認に出席する
- 検認済証明書を申請する
検認当日は、相続人と裁判所の職員が立ち会い、遺言書を開封します。日付や筆跡、遺言者の署名、本文を確認し、かかる時間はおよそ10分〜15分程度です。
検認の申し立てができるのは、遺言書の保管者あるいは遺言書を発見した相続人です。被相続人が亡くなり遺言書がある場合は速やかに検認の手続きを進めましょう。
相続登記申請書の提出から登記完了まで10日前後かかる
ここまでの相続登記申請に必要な手続きや書類準備が終われば、登記申請書を作成し、不動産を管轄する法務局に提出します。登記完了までにかかる期間は、およそ10日前後です。
相続登記をする際には登録免許税が必要となり、税額に相当する収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付します。相続登記の登録免許税は不動産の「固定資産税評価額×0.4％」です。
固定資産税評価額は、毎年4～6月頃に不動産の所有者宛てに送られてくる固定資産税納税通知書で確認できます。
相続登記申請書に不備があり、法務局から補正の連絡が来るとますます時間がかかるため、相続財産などの調査を含めて登記申請書の作成を司法書士に依頼することがおすすめです。
相続登記が長引く理由
ここでは相続登記を完了するまで時間がかかる理由について解説します。
- 書類の収集に時間がかかる
- 遺産分割協議が難航する
書類の収集に時間がかかる
相続登記には、必要資料の収集に時間がかかります。遺産分割協議によって相続登記するときの必要資料をまとめました。
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
- 被相続人の住民幇の除票（または戸籍の附票）
- 法定相続人の戸籍謄本
- 法定相続人の印鑑証明書
- 新しく不動産の所有者となる法定相続人の住民票
- 固定資産税課税証明書
このほか、遺産分割協議書や資料を集める際に戸籍謄本などの原本の還付を希望する場合は相続関係説明図を作成しなければなりません。
相続関係説明図は、相続人と被相続人の関係を一覧でまとめた表で、資料を収集する窓口で戸籍謄本などと一緒に提出することで原本を返してもらえます。
相続人の調査と並行して行うこれらの資料の収集、作成に時間がかかると、相続登記にも時間がかかることになります。
なお、2024年3月1日から、最寄りの市区町村でも他の市区町村の戸籍謄本を取得できる「戸籍の広域交付」制度が始まり、複数の自治体の戸籍謄本を取得する負担は軽減されました。
遺産分割協議が難航する
遺産分割協議が難航すると相続登記に時間がかかります。
不動産の相続では、マンションや一戸建ての場合、複数の相続人で分割することはできません。土地の場合も分割することで、土地面積が小さくなる、あるいは道路との接道状況が悪くなるなどで資産価値が大きく減少するため、分割が難しいケースは少なくありません。
また、主な相続財産が被相続人の配偶者が生活の拠点としている実家などの場合、配偶者の住居を確保する必要がある一方、配偶者が不動産を取得する代わりの金銭を他の相続人に支払う必要などが生じるため、遺産分割が難しくなりやすいといえます。
その他にも、生前被相続人の介護や身の回りの世話をしていた相続人が、それに見合う相続分を主張したり、生前贈与を受けた相続人がいると、遺産分割協議に時間がかかる可能性があります。
相続登記を短縮する3つのポイント
では、相続登記までの期間を短縮するためにはどのような点に気をつければよいのでしょうか。3つのポイントについて解説します。
- 1. 早めに相続登記の必要書類の収集を始める
- 2. 事前に相続人を決めておく
- 3. 司法書士に相談する
1. 早めに相続登記の必要書類の収集を始める
相続が発生する可能性があれば、相続登記に必要な書類を早めに準備することです。
不動産の所在地近くに住む相続人が登記識別情報通知書や固定資産税納税通知書などをまとめて整理しておくのもよいでしょう。
利害関係人であれば不動産関係の書類や戸籍謄本の取得はできるため、相続人で分担し必要書類を収集することもできます。
戸籍や印鑑証明などの取得は、平日の日中に動く必要があるため、できるだけ早めに準備を始めることで相続登記までの時間を短縮できます。
2. 事前に相続人を決めておく
事前に、誰が不動産を相続するか話し合うことで遺産分割協議を進めやすくなり、相続登記までの時間も短縮できるでしょう。
普段連絡を取り合っていない相続人同士だと、いきなり相続財産について話し合うといっても、どういった考えを持っているかも分からず難しい場合もあります。
そのため、不動産を売却するのか、所有し続けるのか、分割方法はどうするのかなど、早めに話し合っておくことで相続開始後の手続きをスムーズに進めやすくなります。
3. 司法書士に相談する
司法書士に依頼することで相続登記をスムーズに進められます。
相続と一言でいっても、相続人の数や相続財産はケースバイケースです。相続関係が複雑であるほど書類の収集には時間がかかり、状況に応じた個別の資料を集めなければならない場合もあります。
司法書士であれば、登記の申請手続きだけでなく、必要書類の収集から遺産分割協議書の作成など、ワンストップで依頼することも可能です。
相続登記にかかる実費のほか報酬が必要となりますが、相続登記を早く、確実に進めたい、相続税の納付に間に合うように売却したいといった場合、司法書士に依頼するとよいでしょう。
2024年の相続登記義務化により、遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記が必要になった
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続もしくは遺言によって不動産を取得した人は、相続により所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
遺産分割協議によって相続財産を取得した場合、遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記が必要です。
正当な理由なく相続登記手続きをしなかった場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
なお、相続登記の義務化は、2024年4月1日以前に相続した不動産も対象となります。この場合、法改正から3年以内もしくは改正法が施行後に不動産を取得することを知った日から3年以内に相続登記の申請が必要です。
相続登記をしなかった場合のリスク
相続が発生し新たに不動産の所有者が決まれば、早めに相続登記するべきです。ここでは、相続登記をしなかった場合のリスクについて解説します。
- 相続財産を売却できなくなる
- 相続人の死亡により手続きが複雑化する
- 相続人のトラブルにより手続きが複雑化する
相続財産を売却できなくなる
相続登記していない不動産は、そのまま売却することは難しくなります。
不動産を売却するには、売主は不動産の所有者であることを証明する必要があります。そのため、被相続人名義のままの、権利関係が明確ではない不動産を購入する買主は基本的にいません。
仲介する不動産会社としても、被相続人から相続人への所有権移転登記することを前提に売却を進めるはずです。
相続人の死亡により手続きが複雑化する
不動産を相続した相続人に新たに相続が発生すると、相続登記や不動産の売却などの手続きがますます難しくなる可能性があります。
例えば、不動産を被相続人の配偶者と3人の兄弟姉妹が相続したとします。その後、兄弟姉妹の1人が亡くなり相続が発生すると、その相続人である配偶者と子どもが不動産の共有持分を承継すると、不動産の共有者が一気に増えます。
そうすると不動産の権利関係が複雑になるだけでなく、売却する場合も共有者全員の合意が必要となり、不動産の処分が難しくなる可能性もあります。
相続人のトラブルにより手続きが複雑化する
例えば、相続人の1人に借金があり返済できなくなった場合に、相続した不動産の共有持分を差押えられてしまう可能性もあります。
差し押さえられた共有持分は、市場価格より低い価格で競売にかけられ、他の共有者は知らない第三者（落札者）と共有関係になる可能性があります。
また、相続登記しない間に、相続人の1人が認知症などになってしまうと遺産分割をスムーズに進めることは難しいでしょう。認知症になった相続人の代わりに、裁判所を通して成年後見人を選任するなどの手間や費用がかかります。
まとめ
相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請することが義務化されましたが、相続登記をせずに放置するとさまざまなリスクがあるため、できるだけ早くしたほうがよいでしょう。
相続開始から相続登記の完了まで、一般的には2ヶ月程度が目安ですが、相続人や相続不動産の数、遺産分割協議にかかる期間によっては、さらに時間がかかる場合もあります。
相続税の納税資金を準備するために不動産を売却しなければならない場合などは、申告期限である相続を知った日の翌日から10か月以内に売却することが必要です。
相続登記を早く確実に行うには、司法書士に依頼することがおすすです。相続登記の申請業務だけでなく、相続財産や相続人の調査、遺産分割協議書の作成などをまとめて依頼することもできます。
ぜひ参考にしてください。