不動産の相続（相続登記）は、多くの方にとって初めての経験です。煩雑さから手続きを放置してしまっている方もいるかもしれませんが、2024年4月からは相続登記が義務化されましたので何もせず放置しておくことはできません。
そこで本記事では、不動産相続の基本的な流れをはじめ、必要な書類や申請期限、費用、分割方法、2024年4月から施行される法改正の内容に至るまで、網羅的に解説します。これらの情報を把握することで、不動産相続のプロセスを理解し、相続をスムーズに進められます。相続トラブルを避けるためにも重要なポイントなので、不動産を相続する方は、ぜひご参考にしてください。
不動産の相続手続きは3年以内にしよう
不動産の所有者が亡くなった際、相続人は原則的に不動産の名義を自身へ変更しなければいけません。この手続きを「相続登記」と呼びます。この登記は法務局で受け付けており、手続きは相続人が自分で行うか、司法書士へ依頼するのが一般的です。
従来、相続登記にはいつまでに行うべきだという期限がありませんでした。しかし、2024年4月1日からは、不動産を相続で取得したことを知ってから3年以内の登記が義務化されました。この義務化は過去の相続にさかのぼって適用されるので、2024年4月1日より前に不動産を相続した場合でも、義務化後は3年以内に登記を完了させなければいけません。
相続登記を適切に行うことは、相続した不動産を売買する際などにも必要となります。したがって、3年以内という期限にかかわらず、相続が発生した場合には速やかに手続きを進めましょう。
法務省｜ 不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～
不動産相続の手続きの流れ
不動産は往々にして経済的価値が非常に大きい資産であり、その相続にあたっては慎重に手順を踏んでいくことが重要です。以下では、不動産相続の手続きの流れを解説します。
1. 遺言書の有無を確認する
相続が発生した際に最初に行うべきことは、遺言書の有無を確認することです。遺言書は書き方や内容などが法的に定められた条件を満たす限り、強い法的効力を持っており、そこに明記された故人の遺志は相続において最大限に尊重されます。したがって遺言書がある場合は、基本的にそれに基づいて不動産を含む財産の分配が行わなければいけません。
他方で遺言書がない場合、相続は法律で定められた方法（法定相続）に基づいて行われます。この場合にすべきことについては次のステップで解説します。
2. 相続人を把握する
遺言書が存在しない場合、故人の財産は法律で定められた法定相続人が相続します。そのため、まずは誰が相続人であるか把握することが重要です。相続人の調査は通常、故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取得して行います。
法定相続人には優先順位が定められています。故人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外のもっとも順位が高い相続人とともに相続します。配偶者以外の法定相続人は、優先順位が高いほうから、故人の直系卑属（子や孫）、直系尊属（両親や祖父母）、兄弟姉妹です。
3. 相続する財産を把握する
相続人が確定したら、次は相続対象となる財産の詳細を把握しましょう。不動産、預貯金、株式、生命保険、車両など、故人が所有していたすべての財産とその経済的価値を洗い出し、財産目録を作成します。預貯金に関しては、亡くなった時点での残高などを確認し、記録しておきます。不動産の価値については故人に届いていた固定資産税の課税明細書などで確認可能です。
この財産目録は、後で行う相続税の計算や遺産分割協議の基礎資料となるものです。財産の中には価値の評価が難しいものもあるため、専門家による鑑定が必要になる場合もあります。また、相続は借金や住宅ローンなどの負の財産についても発生するので、その点も調査することが重要です。
4. 遺産分割協議を行う
相続人および相続財産の確定ができたら、次は相続財産の目録に基づき、相続人全員のあいだで遺産分割の方法を話し合います。この話し合いが「遺産分割協議」です。遺産分割協議に際しては原則、相続人全員が欠けることなく参加しなければいけません。一人でも不参加の場合、遺産分割協議は無効となります。
遺産分割協議で合意された内容は「遺産分割協議書」に明記し、相続人全員の署名および実印による押印が必要です。この協議書は今後、相続手続きを行う際に重要な根拠資料となります。なお、遺産分割協議後に遺言書が発見された場合は、その遺言書に記載されている内容が優先されるのでご注意ください。
5. 不動産の名義変更（相続登記）を行う
遺言書または遺産分割協議によって不動産を誰がどのように相続するか決定したら、不動産の名義変更、すなわち「相続登記」を行います。この手続きを行う場所は、対象の不動産が位置する地域を管轄する法務局です。
先述の通り、2024年4月1日からは、この相続登記が義務化されましたのでご注意ください。相続登記を行うことで不動産の所有権移転は正式に成立し、第三者に対して所有権を主張できます。
6. 相続税を申告し納付する
不動産を含む相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告と納付をしなければいけません。この基礎控除額は、以下の計算式で算出します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
たとえば、相続人が2人の場合、「3,000万円+（600万円× 2人）」で基礎控除額は4,200万円です。相続税の申告は、相続が発生してから10カ月以内に行う必要があるので、ここまでの一連の手続きはなるべく早く行わなければいけません。
国税庁「No.4152 相続税の計算」
不動産の相続 （相続登記）で必要な書類
相続登記で必要になる書類は、相続の方法によって異なります。どのパターンにおいても共通して必要となる書類は以下の通りです。
【相続登記の必要書類（共通）】
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 登記申請書
- 収入印紙
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人（死亡した人）の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者（相続する人）の住民票
- 返信用封筒
法定相続分による不動産相続の場合は、これらの書類だけで登記が可能です。しかし、ほかのパターンでは、追加の書類が必要となります。
1. 遺言による相続登記の場合
故人の遺言にしたがって不動産の相続をした場合には、上述の共通書類だけでなく「故人の遺言書」が必要です。遺言書には、公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。
公正証書遺言は公証人が作成するため、その正当性が保証されており、家庭裁判所の検認手続きは不要です。原本ではなく、公証役場で取得した謄本を提出すれば済みます。
一方で、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、遺言書が本物であるかどうかを確認するために、家庭裁判所での検認手続きが必要です（自筆証書遺言書保管制度※を利用している場合を除く）。そのため、公正証書遺言以外を用いる場合は、検認を受けた証明書も同時に提出しなければいけません。また、遺言書は原則として原本を提出します。
※自筆証書遺言の原本および画像データを法務局で管理・保管する制度
2. 遺産分割による相続登記の場合
遺産分割協議を経て不動産相続を行う場合は、共通書類に加えて「遺産分割協議書」と「相続人全員の印鑑証明書」が必要です。先述の通り、遺産分割協議書には相続人全員の署名と実印の押印が必要になるのでご注意ください。
3. 遺言によって法定相続人以外が相続する場合
遺言によって法定相続人以外の方に不動産が遺贈されるケースもあります。この場合の相続登記では、共通書類に加えて以下の書類が必要です。
- 遺言書
- 遺言執行者の印鑑証明書
- 遺言執行者選任審判書謄本（遺言執行者が家庭裁判所で選任されていた場合）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺言執行者が選任されていない場合）
まず必要になるのが、法定相続人以外の者に対して該当の不動産を遺贈することを明記した遺言書です。先述の通り、遺言書が公正証書遺言であれば謄本、自筆証書遺言や秘密証書遺言であれば家庭裁判所の検認を受けた証明書も必要となります。
次に、「遺言執行者の印鑑証明書」が必要です。遺言執行者とは遺言の内容を履行する責任を負った人のことです。遺言執行者は故人が遺言で指名している場合もありますが、そうではない場合は家庭裁判所によって選任されることもあります。後者の場合は、「遺言執行者選任審判書謄本」の提出も必要です。
遺言執行者が選任されていない場合は、相続人全員の印鑑証明書の提出が求められます。
不動産の相続 （相続登記） にかかる費用
不動産の相続登記を行う際には、さまざまな費用が発生します。以下では、相続登記にかかる主な費用の種類とその概算を紹介します。
登録免許税
相続登記に際しては、登録免許税の支払いが必要です。これは、不動産の相続手続きに伴う税金で、その計算は固定資産税評価額（下3桁を切り捨てた額）に0.4%を乗じて算出されます。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産の場合、登録免許税は「1,000万円×0.4%」で4万円となります。固定資産税評価額は、市区町村から送付された固定資産税の「納税通知書」や「固定資産評価証明書」で確認可能です。
必要書類の取得費用
相続登記に必要な書類を取得するためにも費用がかかります。住民票や戸籍謄本などの公的書類の取得費用は、自治体によって異なりますが、一通あたり数百円程度です。これらの書類は複数枚必要になることが多いため、全体としては数千円程度の費用が見込まれます。また、不動産に関する登記事項証明書を法務局で交付請求する場合は、1件につき600円の費用が必要です。
司法書士への報酬
相続登記をスムーズに行うために、多くの方が司法書士に手続きの代行を依頼します。司法書士への報酬は、依頼先や依頼内容によって異なりますが、5万円から15万円程度が一般的です。
相続する不動産の分割方法
複数の相続人が不動産を相続する際には、どのような方法で不動産を分け合うのか慎重に考えることが求められます。相続財産の状況や相続方法によっては、相続人のあいだに不公平が生じ、それが相続トラブルにつながる恐れもあるからです。以下では、不動産相続における主な分割方法とその特徴を解説します。
現物分割
不動産のもっともシンプルな分割方法は「現物分割」です。これは、相続する不動産をそのままの形で相続人に分配する方法です。たとえば、相続人が2名で相続する不動産が2件（物件Aと物件B）ある場合、一方の相続人が物件Aを、もう一方が物件Bを取得します。
現物分割の主な利点としては、相続対象の不動産で暮らしている場合にそのまま生活を続けられることや、深い思い入れのある実家を保存できることが挙げられます。ただしその反面、相続人のあいだで不公平が生じる場合も多いので注意が必要です。たとえば、物件Aと物件Bの価値が大きく異なる場合などが該当します。このような場合は、預貯金などほかの相続財産の相続割合を調整するなどして、なるべく相続人間での公平性を保つことが重要です。
あるいは、故人の遺した財産が不動産がひとつしかない場合も想定されます。こうした場合、ひとつの家を複数人で分け合って所有することは現実的に困難な場合も多いです。土地は分割できる場合もありますが、分けたことで土地の評価額が下がり、売却が困難になるケースもあります。そのため財産が不動産ひとつのみで相続人が複数人いる場合は、現物分割以外の方法を検討する必要性が高まります。
代償分割
代償分割とは、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、その代償となる現金をほかの相続人に支払う方法です。たとえば、相続人が故人の子2名で、相続財産が資産価値3,000万円の不動産（実家）のみだった場合を考えてみましょう。さらに、兄は実家を相続したい（実家で生活したい）という意思があり、弟にその意思はないと仮定します。
こうしたケースだと、兄が実家を相続すると、弟は自分の法定相続分（1,500万円分の財産）を相続できません。そこで、兄は自分が実家を相続する代わりに、その代償となるだけの財産（このケースでは1,500万円の現金）を弟に渡すことが求められます。これが代償分割の基本的な仕組みです。
代償分割には、「不動産を保存できる」「現物分割に比べて公平性を確保しやすい」という利点があります。他方で、不動産を取得する相続人に代償金を支払えるだけの資金力が必要です。
ただし、代償分割は当事者同士の合意さえあれば、均等である必要はありません。上記の例でいえば、たとえ兄が1,000万円しか支払えないとしても、弟がそれで合意してくれるのならば代償分割は成立します。
換価分割
現物分割や代償分割が適さない場合は、相続対象の不動産を売却して現金化し、その現金を分割する方法があります。これが「換価分割」と呼ばれる方法です。換価分割の利点は、そのままでは均等に分けにくい不動産を現金化することで、財産分割の公平性を保ちやすくできる点にあります。
ただし、この方法にも困難がある点には注意が必要です。たとえば、売却対象の不動産が市場でなかなか売れない物件である場合、その売却には時間を要します。市場状況によっては、想定より低い価格でしか売却できないこともあるかもしれません。さらに、売却対象の不動産に現在誰かが住んでいたり、強い思い入れがあったりする場合は、相続人間で合意形成すること自体が難航することもありえます。
このように、不動産の分割方法はそれぞれ一長一短で、どの方法が最善かはケースバイケースです。そのため、不動産を複数人で相続する際には、相続人間で十分に話し合い、お互いに納得できる方法を採用することが求められます。
まとめ
相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく3年以内に登記を行わないと過料が科されます。加えて、相続登記を行わないと相続した不動産の売却ができないなどのデメリットもあるので、放置しないで適切に手続きすることが重要です。また、相続登記にはさまざまな書類が必要で、手続きにあたっては複雑な法律知識が求められることも少なくありません。そのため、自分で不動産相続の手続きをすることに不安がある場合は、司法書士に依頼するのがおすすめです。