住宅ローンを減額してもらう方法！支払いが厳しい場合の救済措置について

借金問題

更新日:2023/02/08

新型コロナウイルスの影響により収入が減少し、住宅ローンを支払うのが大きな負担となっている方は多いのではないでしょうか。

住宅ローンは、滞納してしまうと住宅を手放さなければならない可能性が高く、早急に対処が必要です。

現在多くの金融機関では、新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済が困難となっている方には猶予や減額措置をとっています。

まずは住宅ローンの借入をしている金融機関へ、猶予や減額の相談をするとよいでしょう。

もしも、住宅ローンの返済が困難な原因が借金であるなら、弁護士に債務整理を依頼することで解決できるかもしれません。

ローン返済中の住宅を手放さずに手続きすることも可能なので、まずは一度、無料相談をしてみてはいかがでしょうか。

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住宅ローンの減額は借入先の金融機関に相談しよう

住宅ローンの返済が難しいときは、早急に借入先の金融機関に相談しましょう。

とくに新型コロナウイルスの影響で収入が減少してしまった場合は、返済猶予や月々の返済額の減額に応じてもらえる可能性が高いです。

猶予や減額の交渉をするときは、以下を明確にしておくと応じてもらいやすいです。

• 月々いくらなら返済できるのか
• どのくらいの期間返済猶予されれば返済が再開できるのか

その根拠となる給与明細などを持参すると、さらによいでしょう。

住宅ローンの猶予や減額にはいくつかのパターンがあります。

また、新型コロナウイルスの影響で住宅ローンの返済に困窮している方に対して、適用される減免特則が用意されています。

それぞれ詳しくお伝えしますので、自分の状況にあった方法を利用するとよいでしょう。

収入が減少したなら返済条件の変更を交渉する

毎月の収入が減少してしまった場合、月々の返済条件の変更を交渉するのがよいでしょう。

月々の返済条件は、主に以下の3つへの変更を受け付けている金融機関が多いです。

• 返済期間を延長して月々の返済額を下げる
• 元金の支払を猶予して一定期間利息のみ支払う
• 一定期間だけ返済額を下げる

次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。

返済期間を延長して月々の返済額を下げる

まず一番交渉が成立しやすいのが、返済期間を延長して月々の返済額を減額してもらう方法です。

適用金利や返済を延長する期間、借入額にもよりますが、月々の返済額は1～3万円程度減額されるケースが多いです。

ただし、返済期間が長くなると利息を支払う回数も増えるので、返済総額は多くなります。

収入20%以上減なら「元金据え置き」で利息のみ支払う

収入が20%以上減っていたり、失業した場合は「元金据え置き」が認められる可能性があります。

元金据え置きとは、元金は返済せずに利息のみを支払う期間を設定できる制度です。

設定できる期間は金融機関によって異なり、例えばフラット35では最長3年の元金据え置きが可能です。

その期間は大幅に住宅ローンの負担を軽減できます。

ただし、返済期間は延長されないため、元金据え置き期間終了後は月々の返済金額が増えるので注意が必要です。

収入回復見込みがあるなら一定期間だけ月々の返済額を下げる

収入が回復する見込みがあれば、一定期間だけの減額を交渉するとよいでしょう。

減額した分については、一定期間が経過した後に上乗せされます。

そのため、減額期間が終わると月々の返済額は元の金額より高くなるのが通常です。

もしも、収入の回復が確実でないのなら、返済期間の延長による減額か元金の据え置きを交渉するのがよいでしょう。

ボーナスの減額・カットがあったならボーナス払いの変更を交渉する

月々の返済は問題ないけれど、ボーナスの減額やカットによりボーナス払いが困難なケースも多いです。

その場合は、ボーナス払いの減額や中止を交渉するとよいでしょう。

ボーナス払いで減額や中止された分は、月々の返済額に上乗せされ毎月の返済負担は大きくなります。

ボーナス払いの支払いが困難なときの対処法は、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。

コロナによる収入減なら住宅ローンの減免措置を申請する

新型コロナウイルスの影響による失業や休業で住宅ローンの返済が困難な場合、住宅ローンの減免措置が受けられます。

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドラインを新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則」に基づき、法的な手続きによって住宅ローンの減額や免除が認められるのです。

手続きとしては債務整理をすることになりますが、この特則が適用された場合は信用情報に事故情報は登録されません。

また、この特則を利用する場合は「登録支援専門家」によって手続支援を無料で受けられるため、弁護士費用をかけずに手続きができます。

ただし、新型コロナウイルス以外の事由での減免申請は特則の適用外です。

また、過去に滞納をしていると特則を利用できない可能性があります。

まずは借入先の金融機関に相談してみるとよいでしょう。

特則の詳細は、東日本大震災・自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関のページを参考にしてください。

参照：一般社団法人 東日本大震災・自然災害被災者債務整理ガイドライン運営機関「新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則について」

無断で滞納すると競売となる可能性がある

ここまで住宅ローンの返済が困難なときに、借入先の金融機関へ減額や猶予の相談をする方法をお伝えしました。

このときに重要なのが「返済が困難だとわかったらすぐに相談」することです。

住宅ローンを無断で滞納すると、一般的に以下のような流れで住宅が競売となってしまいます。

滞納2ヶ月後	金融機関から督促状や催告書が届く
滞納3ヶ月後	競売手続きが開始
滞納6ヶ月後	競売期日通知が届く

「競売期日通知」は、競売が開始される日時を知らせる通知のことで、届くと競売を拒否することはできず退去しなければなりません。

さらに、滞納をすると前述した減免措置の特則も適用できなくなる可能性があります。

交渉不成立や減額でも住宅ローンの返済が苦しいときの対処法

住宅ローンの返済条件変更は、あくまでも金融機関との交渉であるため、提示する条件によっては成立しないことも考えられます。

また、減額で提示された金額でも住宅ローンの返済が苦しい場合もあるでしょう。

その場合、金利の低いローンへ借換えを検討してみてはいかがでしょうか。

また、リースバックや家族間売却という方法もあります。

どの方法でも厳しければ、住宅を手放すことを検討する必要があるかもしれません。

次の項目から、それぞれ詳しく解説します。

金利の低いローンへ借換える

現在の契約よりも金利の低いローンがあれば、借換えをすれば月々の返済金額が低くなります。

また、借換え時に返済期間を長く設定すると、さらに月々の返済金額の負担を小さくすることが可能です。

ただし、ローンの借換えには審査があります。

そのため、失業していたり収入が減少していると、ローンの審査に通らない可能性が高いです。

また、ローンの借換えには以下のような費用がかかります。

• 新規契約手続き料（保証料、事務手数料、印紙代等）
• 全額繰上返済手数料
• 抵当権設定費用
• 抵当権抹消費用

返済年数や借入金額にもよりますが、住宅ローン借換えにかかる費用の相場は30～80万円程度です。

場合によっては、司法書士や弁護士に手続きを依頼する必要があり、その費用もかかります。

住宅ローンを借換える場合は、月々の返済金額だけでなくこのような経費も含めて検討しましょう。

住宅を第三者に売却する

減額やローンの借換えが難しく、ローンの返済を続けるのが困難な場合は住宅の売却も検討する必要があります。

ローンの残っている住宅を売却するときは、売却額がローン残債を上回っているかどうかが重要です。

• 売却価格がローン残債より高い
  ・・・アンダーローン
• 売却価格がローン残債より低い
  ・・・オーバーローン

アンダーローンの場合とオーバーローンの場合で売却方法が異なりますので、次の項目から詳しく解説します。

売却価格がローン残債を上回れば「通常売却」

売却価格がローン残債を上回っている「アンダーローン」であれば、通常売却が可能です。

売却した金額でローン残債を支払い、残りは手元に残せます。

また、売却を依頼する不動産業者も自分で選ぶことができます。

アンダーローンの場合は、次の項目でお伝えするリースバックも問題なく契約できますので、検討するとよいでしょう。

売却価格がローン残債を下回ると「任意売却」

売却価格がローン残債を下回っている「オーバーローン」だと、通常売却はできず「任意売却」となります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難となってしまった際に、借入先である金融機関の同意を得て売却をすることです。

通常売却のように売却した金額でローンの残債を支払うことができないので、必ず金融機関の同意を得なければなりません。

通常売却の場合は、自分で不動産業者を選んで売却できますが、任意売却では金融機関が売却先を決定します。

任意売却後に残ったローン残債については、金融機関と交渉をして分割返済となるケースがほとんどです。

残債の返済も難しい場合は、自己破産を検討した方がよいかもしれません。

自己破産については、のちの項目で解説しているので参考にしてください。

リースバックや親族間売却で住み続ける

リースバックとは、住宅を売却して現金化し、売却後は家賃を支払って住み続ける方法です。

所有者が変わるため、固定資産税や維持管理費の負担も軽くなります。

ただし、オーバーローンの場合はリースバックが難しいケースがほとんどです。

また、リースバックでの買取価格は相場よりも平均で1～3割程低くなります。

リースバックと似た方法として親族間売却があります。

仕組みはリースバックと同様ですが、親族間売却の場合、買主側が住宅ローンを組めないケースが多いです。

ローンが組めないと、ローン残債を一括で支払う必要があります。

そのため、一括購入できる親族がいない場合は、親族間売却は難しいかもしれません。

借金が原因で住宅ローンが返済できないなら債務整理も検討

住宅ローンの返済が困難な原因が借金にある場合、借金があることは減免措置の理由と認められずに金融機関との交渉は成立しない可能性が高いです。

その場合は、住宅ローンの減額を試みるよりも借金問題を先に解決したほうがよいでしょう。

借金解消の方法として、副業で収入を増やしたり親族から金銭的支援を受けるのは有効です。

それでも返済が難しい場合は、債務整理を検討した方がよいかもしれません。

任意整理や個人再生なら、住宅を残したまま手続きが可能です。

当サイトでも紹介していますが、無料相談を受け付けている法律事務所も多くあります。

住宅ローンを滞納して住宅を差押えられてしまう前に、一度弁護士に相談してください。

この項目では、債務整理について詳しくお伝えします。

「任意整理」で月々の借金返済額を減らす

任意整理は、債権者へ将来分の利息カットを交渉します。

交渉成立後は元金のみの返済となるため、月々の返済負担は大幅に軽くなるケースが多いです。

任意整理では、手続きする債務を選べます。

そのため、返済中の住宅や車のローンがある場合は、ローン会社を債権者から外すことで引き上げられることなく手続きできます。

任意整理によってどの程度借金が減額できるのか、一度無料の借金減額チェッカーを利用してみてはいかがでしょうか。

任意整理のさらに詳しい要件は、以下の記事を参考にしてください。

「個人再生」で借金総額を1/5程度に圧縮する

個人再生は、借金総額を大幅に減額して残債を再生計画個人再生において、裁判所に認可を受けた返済計画。再生計画が認可されると、その計画に沿って減額された借金を返済していく。に基づいて返済する手続きです。

個人再生では、手続きをする債務を選べません。

ただし、住宅ローン特則によってローン返済中であっても、住宅を残せます。

個人再生で住宅を残す場合、住宅ローンに関しては金融機関と契約した通りの返済を個人再生手続き後も続けることが条件となります。

住宅ローン特則を適用する場合、債務整理をしても住宅ローンの連帯保証人には影響がないこともメリットの1つです。

第百七十七条　再生計画は、再生債務者、すべての再生債権者及び再生のために債務を負担し、又は担保を提供する者のために、かつ、それらの者に対して効力を有する。
２　再生計画は、別除権者が有する第五十三条第一項に規定する担保権、再生債権者が再生債務者の保証人その他再生債務者と共に債務を負担する者に対して有する権利及び再生債務者以外の者が再生債権者のために提供した担保に影響を及ぼさない。

引用元：e-Govポータル「民事再生法第177条」

ただし、再生計画認可後に借金やローンの返済が滞ると、住宅ローンの残債は連帯保証人が一括返済を求められる可能性が高いです。

また、借金残債については本人が一括返済を求められ、場合によっては減額前の金額で返済する必要があります。

住宅ローン特則の適用は条件が複雑なため、利用したい場合は一度弁護士に相談するとよいでしょう。

「自己破産」で借金をなくして住宅も手放す

自己破産は、一定以上の価値がある財産を手放し、債務をすべてなくす手続きです。

手続きの際に、ローンが残っている住宅や車は原則差押えとなります。

住宅ローンを完済している場合でも、差押えられると考えたほうがよいでしょう。

住宅を残したい場合は、任意整理か個人再生をおすすめします。

自己破産の詳しい要件に関しては、以下の記事を参考にしてください。

まとめ

住宅ローンは、借入先の金融機関へ返済計画の変更が交渉できます。

そのため、住宅ローンの返済が困難だと感じたら、すぐに借入先の金融機関に連絡しましょう。

交渉できる内容は、主に以下のとおりです。

• 返済期間を延長して月々の返済額を減らす
• 一定期間のみ元金の支払いを猶予してもらう
• 一定期間のみ減額してもらう

交渉の際は、減額を希望する理由や金額、元の返済条件に戻せる時期などを明確にしておくと成立しやすいです。

また、新型コロナウイルスの影響で収入が減り、住宅ローンの返済が難しい場合は特則に基づいて減額や免除の申請ができるので、この記事を参考に利用するとよいでしょう。

住宅ローンの返済が困難な原因が借金にあるのなら、ローン返済中の住宅も残しつつ借金の減免ができる制度もあるので、一度弁護士に相談してみてください。