個人再生すると住宅ローンはどうなる？持ち家を残せる住宅ローン特則についても解説

個人再生すると住宅ローンの借金が減るが原則的に持ち家を残せない

個人再生とは債務整理手続きの1つであり、裁判所を通して借金自体の減額を認めてもらうための手続きのことです。減額できる借金の金額は裁判所からの判断などによりますが、1/5〜1/10程度の減額が認められます。

個人再生の対象は抱えているすべての借金であるため、消費者金融や銀行だけでなく個人間の借金も原則的には減額されます。そのため、個人再生をすることで住宅ローンの借金も減額が可能です。

たとえば、住宅ローンの残債が500万円ある場合に個人再生をすると、50万円〜100万円程度まで借金が減額されます。また、ほかにも消費者金融や銀行などからの借入がある場合、その残債も1/5〜1/10程度まで減額されるのです。

ただし、住宅ローンを完済していない状態で個人再生をすると、担保になっている持ち家は原則処分しなければなりません。

住宅ローンを利用する場合、「毎月○円を返済し続けて、○年後に完済する」のような契約を結びます。個人再生をした場合、この契約内容どおりに返済ができなかったとみなされてしまい、担保としている持ち家を手放さなければならないのです。

なお、詳しくは「住宅ローン特則を利用すれば個人再生をしても持ち家を残せる」の見出しで解説しますが、住宅ローン特則を利用することで個人再生後に持ち家を残す方法もあります。

そのため、「個人再生をしたいけど持ち家を手放すことはできない」といった場合、住宅ローン特則を利用することも検討してみるのがよいでしょう。

住宅ローン特則を利用すれば個人再生をしても持ち家を残せる

住宅ローンの残債がある状態で個人再生をする場合、原則的には持ち家を手放す必要がありますが、「住宅ローン特則（住宅資金貸付債権に関する特則）」を利用することで持ち家を残すことも可能です。

前提から説明しますが、そもそも個人再生を含めた債務整理は、借金問題を抱えている人の生活を再建することを目的とした手続きです。個人再生をしたことで借金問題は解決に向かったとしても、生活の基盤ともいえる住居がなくなってしまえば今後の生活に支障が出てしまうことになりかねません。

住宅を維持することで個人再生後も生活再建につながるため、個人再生には住宅ローン特則という制度が設けられているのです。

個人再生の住宅ローン特則を利用するにはさまざまな要件を満たす必要がありますが、「住宅ローンを滞納している」「住宅の競売手続きが進んでいる」といった場合でも、原則的には住宅ローン特則を利用することは可能です。

なお、個人再生の住宅ローン特則を利用した場合、持ち家を手放すことは避けられますが、住宅ローンの残債は減額されません。住宅ローン以外の借金は原則減額されますが、個人再生後も住宅ローンの返済はいままで同様に行う必要があります。

原則的には今までと同じ条件で返済を続ける必要がありますが、返済が難しいなどの状況次第では返済条件を変更したうえで返済を進めることも可能です。個人再生の住宅ローン特則を利用した場合にどのような返済条件に変更されるかは、具体的に下記が挙げられます。

• 約定型：個人再生後も今までと同じ条件で返済を続けるもの
• 期限の利益回復型：延滞によって一括請求がされていても分割返済が可能なもの
• 最終弁済期限延長型（リスケジュール型）：元金・利息・遅延損害金の支払期日を延長してもらうもの
• 元金猶予期間併用型：支払期日を延長してもらったうえで一時的に返済額を減額してもらうもの
• 同意型：債権者から同意を得たうえで返済条件を変更するもの

ここからは、個人再生の住宅ローン特則を利用した場合に変更される返済条件について、それぞれ解説していきます。

約定型：個人再生後も今までと同じ条件で返済を続けるもの

「個人再生の返済が滞っていない」「個人再生をしても住宅ローンの返済は今までの条件でも続けられる」という場合、約定型で返済を続けるのが基本です。

住宅ローン特則の約定型とは、今までと同じ条件で返済を続けるものです。返済額や完済までの期間などは変わらず、個人再生前と同じように返済をする必要があり、「そのまま型」と呼ばれることもあります。

ローンを利用する以上は契約内容どおりに返済をするのが原則であるため、個人再生の住宅ローン特則ではまず約定型が検討されるのが原則です。

期限の利益回復型：延滞によって一括請求がされていても分割返済が可能なもの

個人再生を検討している場合、住宅ローンを滞納している人もいるかもしれません。その場合、遅延損害金を請求されていたり、住宅ローンの残債を一括で請求されていたりすることも考えられます。

その場合、今まで通りの条件での返済が難しいため、個人再生の住宅ローン特則を利用した場合には「期限の利益回復型」が検討されます。

前提として期限の利益とは、支払期日まで弁済を待ってもらえる債務者の権利のことです。簡単にいえば、住宅ローンなどのローンで分割返済が可能なのは、この期限の利益が認められているためです。

住宅ローンの契約内容には、期限の利益を喪失する条件として「返済が遅れること」のように定められています。期限の利益を喪失した場合は分割返済が認められなくなり、債権者から残債の一括請求がきてしまうのです。

期限の利益回復型による返済が認められた場合、喪失した期限の利益は回復されます。そのため、住宅ローン残債の一括請求がきている場合であっても、今後はこのような請求がなくなり、残債を分割で返済していくことが可能になります。

最終弁済期限延長型（リスケジュール型）：元金・利息・遅延損害金の支払期日を延長してもらうもの

個人再生の住宅ローン特則を利用しても、今まで通り返済が必要です。また、住宅ローン以外の借入がある場合、その返済も行わなければなりません。

そのため、場合によっては個人再生をしても今までの条件では住宅ローンの返済が難しいケースも考えられます。その場合、期限の利益回復型では返済が困難であると考えられ、最終弁済期限延長型が検討されます。

最終弁済期限延長型とは、簡単にいえば住宅ローンの返済期日を延長してもらい返済をしていくことです。

個人再生をした場合、再生計画にしたがって3年〜5年で残債を返済する必要がありますが、最終弁済期限延長型がとられた場合には返済期間が最大10年間まで延長されます。このことから、最終弁済期限延長型は「リスケジュール型」と呼ばれることもあります。

最終弁済期限延長型では返済期間が延長されるため、その分毎月の返済額は減額されます。そのため、「今までどおりの条件では返済が難しくても、月々の返済負担が減れば返済できる」という状況で採用されやすいといえます。

元金猶予期間併用型：支払期日を延長してもらったうえで一時的に返済額を減額してもらうもの

期限の利益回復型や最終弁済期限延長型でも返済が難しい場合、元金猶予期間併用型が検討されます。

元金猶予期間併用型では、再生計画によって住宅ローン以外の債権者に返済をしている期間は住宅ローンの返済の猶予が認められます。具体的には原則3年で最長5年の間は、住宅ローンの元本部分の返済を待ってもらえます。

そのため、再生計画にしたがって他の債権者に返済をしている期間は、住宅ローンの返済負担を減らすことが可能です。

なお、元金猶予期間が経過した後は、住宅ローンの元本や利息、遅延損害金の返済が必要になります。

同意型：債権者から同意を得たうえで返済条件を変更するもの

ここまでで解説したものすべてでも返済の見込みが立たない場合、同意型が検討されるケースがあります。

同意型では、債権者から同意を得たうえで、より柔軟な返済条件に見直してもらえます。あくまで一例ですが、同意型の場合には下記のような内容での返済が可能になるケースがあります。

• ほかの債権者に返済する期間は住宅ローン全額の返済が猶予される
• 最大10年間の返済期間がさらに延長される
• 住宅ローンの利息や遅延損害金においては、一部または全額が免除される

個人再生の住宅ローン特則を利用するには要件を満たす必要がある

個人再生の住宅ローン特則は、持ち家を残しつつ返済条件を変更してもらえるメリットがありますが、利用するにはさまざまな要件を満たしている必要があります。

• 住宅の購入、又は改良に必要な資金であること
• 対象となる住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
• 本人が所有し、居住している住宅であること
• 保証会社による代位弁済後、6か月を経過していないこと
• 税金を滞納していないこと

ここからは、個人再生の住宅ローン特則を利用するための要件について、それぞれ詳しく解説していきます。

住宅の購入、又は改良に必要な資金であること

個人再生の住宅ローン特則が適用されるのは、住宅資金貸付債権に限られます。

住宅資金貸付債権とは、住宅の建設や購入、改良に必要な資金であり、分割払いの債権のことです。噛み砕いて説明すれば、住宅ローンの貸付金にのみ住宅ローン特則が適用されます。

そのため、個人再生の住宅ローン特則を利用するには、住宅の新築や購入、リフォームなどの資金でなければなりません。

住宅ローンによっては、教育費なども含めて資金を借入できることもありますが、このような場合には個人再生の住宅ローン特則の要件を満たせません。

対象となる住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと

個人再生の住宅ローン特則を利用する要件には、対象の住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことが挙げられます。

住宅ローンにおける抵当権とは、借入をする際に、購入する不動産に対して債権者が設定する権利のことです。万が一住宅ローンを返済できなくなった場合、債権者がその不動産を競売にかけることで住宅ローンの残債を回収するために抵当権が設定されます。

個人再生の住宅ローン特則を利用する場合、持ち家を残すことが認められます。しかし、住宅ローン以外の債権者の抵当権が設定されている場合に個人再生をすると、その人によって抵当権が行使されてしまい持ち家を残すことはできません。

端的にいえば、抵当権によって持ち家を残す権利は認められなくなるため、対象の住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合には住宅ローン特則が利用できないのです。

本人が所有し、居住している住宅であること

個人再生の住宅ローン特則の対象となる不動産は、個人再生をする本人が居住している住宅に限定されます。

本人が居住している不動産とは、自分の居住用の建物かつ床面積の50％以上が居住用である住宅のことと規定されています。たとえば、自宅の一部を自分で営業している店舗にしている場合、その店舗の面積が50％を超えていると住宅ローン特則を利用できません。

保証会社による代位弁済後、6か月を経過していないこと

住宅ローンを利用する場合、同時に保証会社と保証委託契約を締結するケースがあります。

住宅ローンの返済ができなくなり、一括請求にも対応ができない場合、保証会社は住宅ローンの債権者に対して残債を一括返済します。これを「代位弁済」といい、代位弁済が行われた状態では、原則的に個人再生の住宅ローン特則を利用できません。

しかし、保証会社による代位弁済が行われてから6か月以内に個人再生の申し立てをすることで、代位弁済をなかったことにできます。これは個人再生を含めた債務整理が債権者の生活再建を目的にしていることが関係しています。

とはいえ、保証会社による代位弁済が行われてから6か月以上が経過してしまうと、個人再生の住宅ローン特則を利用することはできません。その場合、個人再生をすると、持ち家を手放さなければならないのです。

税金を滞納していないこと

税金を滞納し住宅が差し押さえられている場合、住宅ローン特則を利用することができません。

税金などの公租公課は「一般優先債権」といい、個人再生のような債務整理手続きにかかわらず随時弁済を求められるものとして認められています。そのため、税金を滞納して持ち家が差し押さえの対象になれば、個人再生の手続き中であっても住宅を競売にかけられます。

個人再生の住宅ローン特則を検討しており、税金を滞納している場合には、まず税金の滞納を解消することから考えましょう。一括で解消が難しい場合には、債権者の同意を得られれば分納していくことを条件に手続きできることもあるため、弁護士・司法書士に相談してみてください。

ペアローンや連帯保証人を立てている住宅ローンを個人再生するとどうなる？

住宅ローンを利用しているなかで個人再生を検討している人のなかには、「ペアローンや連帯保証人立てている場合はどうなるのだろう」のように考えている人もいるかもしれません。

ここからは、ペアローンや連帯保証人を立てている住宅ローンを個人再生する場合について、それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローンがペアローンの場合は原則的に住宅ローン特則を利用できない

個人再生を検討している人のなかには、不動産を共有している人それぞれで住宅ローンを組んでいる人もいることでしょう。この場合、住宅ローン特則を利用したいと考えている人もいるかもしれません。

しかし、住宅ローンがペアローンの場合は原則的に住宅ローン特則を利用できません。前述したように、住宅ローン特則を利用するには要件を満たす必要があり、「対象となる住宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと」の要件を満たせないためです。

個人再生の住宅ローン特則を利用するには、持ち家に設定されている抵当権が1つでなければなりません。ペアローンの場合、共有している人それぞれで抵当権を設定するのが一般的であるため、住宅ローン特則を利用することは難しいです。

ただし、ペアローンではなく、連帯保証や連帯債務であれば抵当権は1つであるため、住宅ローン特則の抵当権に関する要件は満たせます。

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住宅ローン特則を利用すれば個人再生しても連帯保証人に返済義務は生じない

個人再生を検討している場合、「住宅ローンの連帯保証人に返済義務が生じるのか」のように考えている人もいるかもしれません。

結論、住宅ローン特則を利用すれば、個人再生しても連帯保証人に返済義務は生じません。

住宅ローン特則を利用した場合、元本や利息、遅延損害金の返済は変わらず必要です。連帯保証人はあくまで「債務者が返済できなくなった際、代わりに返済をする人」であるため、住宅ローン特則を利用して返済を続けていれば、連帯保証人に請求がいくことはありません。

持ち家がアンダーローンになっている場合は個人再生後の返済額が増える可能性がある点に注意

持ち家がアンダーローンになっている場合は、個人再生後の返済額が増える可能性があるため注意が必要です。

アンダーローンとは、持ち家を売却した場合の価値が住宅ローン残高を上回っている状態のことを言います。アンダーローンとなっている場合で持ち家を売却した場合、住宅ローンの残債を完済しても債務者の手元にはお金が残ることになります。

個人再生では「清算価値保証原則」という原則があり、「個人再生をする場合には、原則資産以上の金額を返済しなければならない」のように定められています。そのため、アンダーローンの場合には、資産よりも多くの金額を返済しなければなりません。

たとえば、持ち家を売却した場合の価値が1,000万円で、住宅ローンの残債が500万円であるケースを想定します。この場合、持ち家を売却して住宅ローンを完済しても500万円の余剰があり、この金額は資産としてみなされます。

個人再生をした場合には借金が1/5〜1/10程度になることを考えれば、500万円の借金であれば50万円〜100万円程度まで減額されると考えるかもしれません。しかし、今回の条件では500万円の資産があるとみなされるため、個人再生をしても500万円以上の金額を返済しなければならないのです。

個人再生をした後に住宅ローンを新たに組むのは難しい

個人再生を検討している場合、「手続きをした後に住宅ローンを新たに組めるのか」のように考える人もいるかもしれません。

結論、個人再生をしてから5年〜7年の間は、住宅ローンを新たに組むのは難しいと考えておくべきです。絶対に利用できないとは言い切れませんが、個人再生をしてから最長5年〜7年間はいわゆる「ブラックリスト入り」になるためです。

前提から話しますが、ブラックリストの存在が金融機関から公表されているわけではありません。「ブラックリスト入り」とはあくまで一般的に使われている表現であって、「信用情報として返済能力を疑われるような情報が残っている状態」のことを指します。

信用情報とは、ローンやクレジットカードなどの利用履歴のことです。「個人信用情報機関」という国内に3社ある機関で保管・管理されており、銀行や消費者金融、クレジットカード会社などに共有されます。

住宅ローンの審査では、申込者の返済能力を調査する目的で信用情報が確認されます。信用情報として個人再生をした履歴が残っていると返済能力を疑われてしまう可能性があります。

そして、返済能力がないと判断されてしまえば、住宅ローンの審査に通ることはできません。

なお、住宅ローンの利用条件として「債務整理をしていないこと」などと定められていなければ、理論上は個人再生の履歴が残っていても住宅ローンの審査に通る可能性はあります。

とはいえ、審査に通りづらくなるのは事実であるため、最長5年〜7年の間は自身の名義で住宅ローンを組むのは難しいと考えておくべきといえます。

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個人再生にはほかにもデメリットがある

新たに住宅ローンを組むのが難しくなること以外にも、個人再生にはデメリットがあります。個人再生のデメリットの一例をまとめましたので、手続きを検討している場合には参考にしてみてください。

• 住宅ローン以外のローンも利用するのが難しくなる
• 個人再生をした事実が官報に掲載される
• 連帯保証人に返済義務が生じる

個人再生をした場合、いわゆるブラックリスト入りになります。信用情報はカードローンや教育ローン、クレジットカードなどの審査でも確認されるため、個人再生後はこれらの審査にも通りづらくなるため注意が必要です。

また、個人再生をした事実が「官報」という国の機関紙に掲載されることもデメリットとして挙げられます。

官報は県庁所在地の販売所で購入可能で、図書館・インターネットでも閲覧できます。定期的に確認している一般の人は少ないですが、「個人再生をしたことを絶対に知られたくない」という人にとってはデメリットといえるでしょう。

さらに、住宅ローンで保証人を立てている場合に個人再生をすると、その人に返済義務が生じます。残債の一括請求となるため、連帯保証人を立てている場合にはその人に迷惑をかけてしまうこともデメリットの1つです。

このように、個人再生にはメリットだけでなく、さまざまなデメリットもあります。今後の生活に影響を与えてしまうことも十分に考えられるため、個人再生をする場合にはデメリットを把握したうえで、本当に手続きをするべきかを検討するようにしてください。

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まとめ

個人再生は借金自体を1/5〜1/10程度に減額できるため、借金問題の解決につながる手続きといえます。原則、抵当権が設定されている持ち家は個人再生をすると処分しなければなりませんが、住宅ローン特則を利用することで持ち家を残しつつ個人再生をすることも可能です。

さまざまな要件を満たさなければ住宅ローン特則を利用できませんが、「持ち家を残したまま借金問題を解決させたい」という場合には検討してみてもよい方法です。

ただし、そもそも個人再生自体にはさまざまなデメリットがあります。とくに、いわゆるブラックリスト入りになることは、今後の生活に悪影響を及ぼす可能性もあります。

住宅ローンの個人再生を検討している場合、まずはどのようなデメリットがあるのかを把握したうえで、「本当に手続きをするべきか」を十分に検討するようにしてみてください。