配偶者との離婚を考えているものの、家だけは売りたくないと考えている方もいらっしゃるでしょう。しかし、どうすれば財産分与で家を売らずに済むのか分からないかもしれません。
夫婦が離婚する場合、夫婦の共有財産は財産分与によって公平に分け合います。ただし、家に関しては状況や事情によっては、売却することなく財産分与を行えます。
また、家を売らずに夫婦のいずれかが住み続けるためには、住む方が相手に対して家の代償金もしくは家賃を支払う、家を一旦売却してから賃貸して住む、リースバックを利用する、といった方法があります。
離婚時に家を売却するべきか否かは家庭の状況によって異なることに加え、家の財産分与は金額がかなり大きいため、後からトラブルになる可能性が高いといえます。
慎重な判断が必要になるため、話し合いがもつれる恐れがある場合は、できるだけ早い段階で弁護士等の専門家に相談した方がいいでしょう。
本記事では、離婚の財産分与で家を売らない方法や、家を売らない場合と売る場合のメリット、デメリットを紹介します。また、家を売らない選択をした場合に確認すべきことや、名義変更、財産分与の流れも解説します。
家を売らずに財産分与ができる方法が分かり、相手に対して提案できるようになるため、ぜひ参考にしてください。
離婚の財産分与で家を売らないで住み続ける方法
財産分与の基本的なルールとして、夫婦の共有財産は、基本的に2分の1ずつ分与する必要があります。しかし、家は他の財産とは異なり、現金化して分け合うことが難しい財産でもあります。
現金化するためには、家を売却する必要がありますが、家を売却せずに財産分与が可能な方法があるので紹介します。具体的な方法は以下の通りです。
- 1.家の名義を自分に変更して相手に代償金を支払う
- 2.家の名義を相手のままにして相手に家賃を支払う
- 3.家を不動産会社に売却して借り直すリースバックをする
それぞれ詳しく解説します。
1.家の名義を自分に変更して相手に代償金を支払う
家の名義を変更して代償金を支払うことで、家を売らずに財産分与ができます。
共有名義の財産分与を行う場合、配偶者との合意が得られれば、夫婦どちらかに家の名義を変更して、名義人となった配偶者がその家に住み続けることが可能です。
例えば、夫の名義の自宅を妻の名義に変更すれば、財産分与をした後でも妻は家に住み続けられます。
ただし、財産分与の際に家の名義（所有権）を変更する場合、所有権を得た方は所有権を譲った方の配偶者に代償金を支払う必要があります。
例えば、評価額が3,000万円の自宅の所有権を妻に移した場合、妻は夫に対して1,500万円の代償金を支払えば、夫婦で自宅を公平に分けられます。
ただし、家に住み続ける方は少しでも代償金を抑えたい、家を譲り渡す方は少しでも多く代償金を得たいと考え、お互いの利害が対立する可能性があります。
両者が納得できるようにするためには、お互いが不動産仲介業者に査定を依頼し、その平均値を自宅の評価額とするといった工夫が必要になるでしょう。
なお、住宅ローンの残債がある場合でも、名義変更後に評価額からローン残債を差し引いた金額の半額を代償金として支払います。
例えば、自宅の評価額が3,000万円で住宅ローンの残債が1,500万円ある場合、評価額からローンの残債を差し引いた1,500万円の半額、750万円の代償金を支払うことになります。
代償金を支払う方法を選択すると、家の名義が夫婦のどちらかとなるため、将来的に自宅を賃貸する際の管理や、売却時の処分方法でトラブルになるリスクを回避できます。
また、家の所有権を譲る方の配偶者は、代償金によってまとまった資金を得られるメリットがあります。
ただし、家の代償金を支払えるのは、それだけ金銭的な余裕がある場合に限られます。
家を譲り受ける側に代償金を一括で支払えるような余裕や貯蓄がない状況で、かつ、夫婦間での同意が得られる場合は、代償金支払いを分割にすることも可能です。
2.家の名義を相手のままにして相手に家賃を支払う
家を売らずに財産分与したい場合、家の名義を変更せずに家賃を支払う方法もあります。
例えば、自宅の名義を夫のままにして、妻が夫に家賃を支払えば、妻はそのまま家に住み続けられます。
これは、夫の単独所有になった住宅を、妻が賃貸する形態です。一般的な賃貸住宅と同じになるため、夫と妻の間で賃貸契約を締結し、契約書を作成したほうがよいでしょう。
なお、夫婦間に子どもがいる場合は、家賃と養育費を相殺することも可能です。
また、住宅ローンが残っている場合は、自宅の所有者（名義人）が住宅ローンの返済を続け、自宅に住む人が所有者に対して家賃を支払うこともできます。
ただし、この方法を選択する場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾が必要なケースもあります。
住宅ローンの借り入れは、名義人が居住することが契約条件に含まれるケースが多いためです。
3.家を不動産会社に売却して借り直すリースバックをする
離婚時に自宅を売却せずに財産分与する場合、リースバックを利用する方法もあります。
自宅を売却することで、住宅ローンの残債を完済できるほか、売却した自宅を賃貸物件として借りれば、引っ越すことなく自宅だった物件に住み続けられます。
一方、リースバックを利用しても住宅ローンの残債を完済できない場合は、自己資金で住宅ローンを返済する必要があります。そのため、事前に住宅ローンの残高を確認し、売却費用が残債を上回るようであればリースバックを利用するといいでしょう。
また、リースバック後に支払う家賃についても確認しておくべきです。離婚後は経済状況が大きく変化するため、住宅費としてねん出できる金額と家賃を比較して、リースバックを利用できるか確認しましょう。
なお、リースバックを利用して住宅ローンを完済した後に利益が発生した場合、その利益も財産分与の対象となる点には注意が必要です。
例えば、住宅ローンの残債が1,000万円で、リースバックによる自宅の売却金が2,000万円だった場合、残った1,000万円を夫と妻で分けあうことになります。
離婚の財産分与で家を「売らない」メリット
離婚による財産分与で、自宅を売らない選択をした場合、以下のようなメリットがあります。
- 生活環境を変えずに済む
- 引っ越し費用がかからない
それぞれ詳しく解説します。
生活環境を変えずに済む
財産分与で家を売らないメリットの1つは、生活環境を変えずに済むということです。
生活習慣を変えないことで、以下のメリットがあります。
- 生活の変化が少なくて済む
- 子どもの学区が変わらないために同じ学校に通い続けられる
同じ家に住めることで、これまでの生活を大きく変えずに済ませられるのは、財産分与で家を売らない場合の大きなメリットとなります。
一方、生活環境や子どもへの影響が少ないという利点であるため、子どもがいない夫婦の場合や、その地域に住み続ける必要性が少ない場合は、家を売却してもそれほど影響はないでしょう。
引っ越し費用がかからない
財産分与で家を売らない場合、引っ越し費用がかからないというメリットがあります。
自宅を売却する場合、その後の住居を確保する必要があります。その場合に必要になる費用には次のようなものがあります。
| 初期費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 敷金 |
・部屋を退去する際の原状回復費用に充てられる ・原状回復にかかった金額が差し引かれて返還される ・家賃1ヶ月分が目安 |
| 礼金 |
・部屋を所有するオーナーへのお礼の意味の費用 ・部屋を退去する際も返還されない ・家賃1ヶ月分が目安 |
| 前家賃 |
・入居月の家賃の前払い分 ・月途中から住む場合は日割り家賃となる ・家賃1ヶ月分が目安 |
| 仲介手数料 |
・物件の契約手続きを行った不動産会社に支払う費用 ・家賃の0.5ヶ月～1ヶ月分に消費税を加えた金額が目安 |
| 火災保険料 |
・火災などのトラブルに備えて加入する損害保険の保険料 ・不動産会社が紹介した保険ではなく、個人で選んだ保険に加入することも可能（加入証明を求められるケースも） ・シングルで1.5万円、ファミリーで2万円程度が目安 |
| 保証料 |
・家賃保証会社を利用する場合に発生する費用 ・退去時にも変換されない ・家賃＋共益費0.5ヶ月分が目安 |
| その他の費用 | ・契約する物件によってはサポートサービスや鍵交換費を請求されるケースあり |
| 引っ越し費用 |
・引っ越し先までの距離、荷物量、引っ越し時期、引っ越し業者によって金額は異なる ・シングルで3～10万円、カップルで8万円～30万円程度が目安 |
上記の費用の他にも、家具や家電が必要な場合は購入費用が発生します。
引っ越す状況によって異なりますが、首都圏で引っ越す場合、初期費用は家賃の4.5倍から5倍程度を見積もっておく必要があります。
逆にいえば、財産分与で家を売却せず、そのまま家に住み続けられれば、上記の費用は発生しません。
離婚の財産分与で家を「売らない」デメリット
財産分与で家を売らないメリットがある一方、以下のデメリットが発生します。
- トラブルの原因になりやすい
- 家の維持費を負担することになる
- 住んでいることで悲しい気持ちになることもある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
トラブルの原因になりやすい
財産分与で家を売却しない場合、トラブルの原因となりやすいデメリットがあります。
家を売却しないことで発生するトラブルには以下のようなものがあります。
- 家を売却しないことで公平な財産分与ができなくなる
- 夫名義のまま住み続けた場合、ローンの支払いが遅れたり、断りなく売却されたりする場合がある
家を売却しない場合、公平な財産分与ができないケースがあります。特に、家と同等の資産がない場合は、お互いが納得できる財産分与が実現しない可能性が高く、お互いが納得できずに財産分与が進まないことも考えられます。
お互いの意見が平行線をたどった場合、調停に移行してしまい、解決までにさらに時間がかかるケースもある点には注意が必要です。
また、自宅に関する財産分与について話し合いが難航した場合、自宅を勝手に売却されるケースもあります。対処法について詳細は後述しますが、相手の持分を買い取ったり、保全処分手続きを申立てたりするなどの対策が必要です。
夫名義のままで離婚した妻が家に住み続ける場合、夫の住宅ローンの支払いが遅れるケースがあります。そのままローンが滞納されると、最悪の場合、自宅が競売にかけられる恐れがあり、退去を命じられることもあります。
このように、財産分与で家を売らない選択をした場合は、さまざまなトラブルが発生する恐れがあるため、注意してください。
家の維持費を負担することになる
財産分与で家を売らない選択をした場合、家の維持費を負担し続ける必要があるのもデメリットです。
家の名義を住む人に変更した場合、その後に発生する維持費は住む人が負担しなければなりません。
自宅の維持費としては、以下のような費用が発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険
- 地震保険
- 修繕費
- 自治会費（町内会費）
- 住宅ローン
一戸建て住宅の場合、維持費として毎月4万円から5万円程度、住宅ローンを含めるとさらに高い費用が発生することになります。
また、築年数が古い家の場合は、維持費が多くなりやすいため、住む人にとっての負担となってしまいます。
離婚後の収入状況次第では、自宅を売却して賃貸住宅に移り住み、維持費の負担を避けた方が賢明かもしれません。
住んでいることで悲しい気持ちになることもある
財産分与で家を売らないことで、その家に住む方が悲しい気持ちになることもあります。
財産分与によって、自宅の名義人や生活者の変化が起こるものの、離婚した配偶者と住んでいた家という事実は変わらないためです。
離婚時にはそれほど感じなくても、離婚してしばらく経過すると、悲しい気持ちが精神的な負担になることもあるでしょう。
特に、子どもにとっては離婚した一方の親との思い出があるため、悲しい記憶となってしまうかもしれません。
また、新しいパートナーができた場合、その家に住むことを良く思わないケースもあるでしょう。
離婚の財産分与で家を「売る」メリット
離婚の財産分与の際に、家を売る選択肢もあります。自宅の売却を選択した場合、以下のようなメリットがあります。
- 財産分与がしやすくなる
- ローンを完済できる場合もある
- 家を売ったお金を生活資金にできる
それぞれ詳しく解説します。
財産分与がしやすくなる
離婚の財産分与で家を売却するメリットが、財産分与がしやすくなることです。
自宅を売却して現金化すれば、正確に財産を分けられるようになるからです。
これまで解説してきた通り、家を売らずに財産分与を行う場合、手段や方法が複雑になります。
一方、家を売ってしまえば、売却金額を半分ずつに分けるだけで財産分与が完結します。また、売らない場合のように、財産の取り分で揉めたり、家の売却のために離婚後に連絡を取り合ったりする必要もありません。
複雑な手続きを避けたい場合、時間をかけたくない場合は、家を売却する選択が無難といえるでしょう。
ローンを完済できる場合もある
離婚の財産分与で家を売った場合、住宅ローンを完済できる可能性があるのもメリットです。
家の評価額が住宅ローンの残高よりも高い場合、売却金額で住宅ローンを完済できるためです。
住宅ローンが残らなければ、離婚後に夫婦のどちらかが返済に追われる必要がなく、自宅を競売にかけられることもありません。
ただし、家の売却には想像以上に時間がかかることもあります。夫婦で家を売却することを決めたら、できるだけ早く行動することが大切です。
家を売ったお金を生活資金にできる
離婚の財産分与で家を売る場合、まとまった生活資金を手にできるのもメリットです。
売却する住宅の価値によりますが、家を売却することで数百万円単位の財産を手にできる可能性があります。
離婚後の新生活には住居の確保や引っ越し費用、生活必需品の購入など、何かにお金がかかりますが、家を売却したお金があれば対応しやすくなるでしょう。
ただし、自宅が想定通りの価格で売却されるとは限りません。なかには、住宅ローンの残高を支払うと手元にほとんどお金が残らない場合もあります。このような場合は、住宅ローンの完済を優先して、その後の生活の負担を減らした方が賢明です。
離婚の財産分与で家を「売る」デメリット
離婚の財産分与で家を売る場合、以下のようなデメリットもあります。
- 次に住む家を探さなくてはいけない
- 共有名義の家だと売却が難しい
- 家が売れるまで時間がかかる場合もある
それぞれ詳しく見ていきましょう。
次に住む家を探さなくてはいけない
離婚時の財産分与で家を売る場合のデメリットの1つが、次に住む家を探さなければならないことです。
一般的な家探しと異なり、離婚後の手続きなどを行いながら家を探す必要があるため、相応の労力と時間がかかることは覚悟しておきましょう。
また、次の家が見つかっても、引っ越し費用を工面する必要があります。引っ越し先への距離や荷物の量によって引っ越し費用は返送しますが、数万円から十数万円程度の出費となります。
さらに、引っ越し先で使用する生活品などの購入費用も必要になるため、ある程度まとまった資金を準備しておく必要があるでしょう。
共有名義の家だと売却が難しい
共有名義の家の場合、離婚時の財産分与でも家の売却が難しくなるデメリットがあります。
共有名義の家を売却する場合、名義人全員の同意が必要になります。夫婦のいずれかが家の売却に反対している場合は、話し合いによって納得してもらう必要がありますが、話し合いがまとまらない場合、調停や裁判に発展するケースもあり、時間と費用がかかります。
また、夫婦のどちらかの単独名義にするためには、名義変更などの手続きが必要になり、司法書士に依頼する場合は別途費用も発生します。
自宅がもとから単独名義の場合と比較して、共有名義の場合は売却の準備ができるまでに時間がかかることに加え、そこから売却活動を行うことになるため、売却にかなりの手間がかかることを理解しておいた方がいいでしょう。
家が売れるまで時間がかかる場合もある
離婚時の財産分与で家を売りたいと考えていても、実際に売却できるまで時間がかかる場合があります。
自宅を売却できるかどうかは、売りに出すタイミングや地域へのニーズなどが大きく影響します。
そこに住みたいと考える人がいなければ、なかなか買い手が付かないケースもあり、長ければ売却活動を始めてから売却できるまで1年以上かかる場合もあります。
離婚や財産分与に関係なく、そもそも家を売却するには時間がかかることを把握したうえで、売るか売らないかを考えた方がいいでしょう。
離婚で家の共有名義を単独名義に変更する際の流れ
婚姻時に購入した家の名義が共有名義となっていて、離婚する際の財産分与で家を売らない選択をする場合、リスクが大きいことを紹介しました。
家を売らずに住み続ける場合は、住む人の単独名義に変更した方がいいでしょう。
ここでは、共有名義の家を単独名義に変更する際の流れを解説します。具体的な流れは以下の通りです。
- 1.まずは財産分与について話し合う
- 2.話し合いで決まらなければ調停・審判に移行する
- 3.持分移転登記を申請する
- 4.名義変更にかかる税金を納める
それぞれ詳しく解説します。
1.まずは財産分与について話し合う
離婚によって名義変更するために、まずは財産分与についての話し合いを行います。
夫婦の家計で購入された家は、持分割合にかかわらず住宅全体が財産分与の対象となります。また、家を財産分与するためには、家の評価額の算出が必要です。
不動産の評価額にはいくつか種類がありますが、代表的なものは以下の通りです。
| 不動産評価額の種類 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産評価額 |
・固定資産税通知書に記載されている不動産の評価額 ・時価の5割から7割程度の金額になっているケースが多い |
| 路線価 |
・相続税の算出のために使用される評価額 ・時価の6割から7割程度の金額になっているケースが多い ・国税庁ホームページにある「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられる ・ただし路線価は土地の評価額となるため、固定資産評価額を併用するケースもある |
| 時価 |
・不動産を市場に流通された場合の想定売却金額 ・不動産会社に査定してもらうことで金額を把握できる |
上記の評価額のうち、よほど市場価値がない家以外は、時価で評価するのが一般的です。
家以外の財産金額も合計して、共有財産の総額を求めてから、どのように分配するかを協議します。
財産分与では、婚姻中に夫婦の協力によって取得した財産を「共有財産」とし、2分の1に分けて清算するのが基本です。ただし、夫婦のどちらがどの財産をどれくらい取得するかは協議によって決定します。
そのため、夫婦の一方が家を単独名義で取得したり、もう一方が持分を手放してその他の財産を取得したりしても特に問題はありません。
財産をどのように分与するのかを話し合うと同時に、家を売却するのか、しないのかも協議しましょう。
2.話し合いで決まらなければ調停・審判に移行する
家の売却の是非や、財産分与の話し合いがまとまらない場合は、調停や審判へと移行することになります。
調停委員会に仲介してもらい、夫婦双方の主張を聴いてもらいながら、合意の成立を目指します。
調停のメリットは、相手と直接顔を合わせる必要がないことです。また、法律通りではないものの、両者に利点がある解決が図れる可能性があります。
一方、解決までに時間がかかるほか、平日の日中に裁判所に出頭する必要があり、負担が大きい点がデメリットです。加えて、調停を申立てても相手が応じなければ成立しない点にも注意が必要です。
財産分与の調停の流れは次の通りです。
- 財産分与調停を申立てる
- 約1ヶ月後の初回期日に調停に出頭する
- 約1ヶ月の間隔で、第2回以降の調停期日に出頭する
- 調停が成立もしくは不成立となる
- 調停不成立の場合、審判が行われる
調停では、当事者が別々の待合室で待機し、申立人から調停室に呼ばれて言い分を主張します。その後、相手方が呼ばれて同様に言い分を聞かれます。このように、交互に調停委員に話す形で話し合いが進んでいきます。
1回の調停は2時間程度で終了し、話し合いがまとまるまで調停期日が繰り返されます。調停期日の回数は平均すると3回から5回程度で、調停が終了するまでに半年から1年程度はかかると考えておきましょう。
調停での話し合いで財産分与について合意できれば、調停は成立です。一方合意できなかった場合でも、調停は不成立として終了し、審判手続きに移行します。
財産分与の調停が不成立となると、自動的に審判に移行します。審判期日が決定されれば、家庭裁判所で審理が始まります。
審判では当事者の主張や証拠の内容、裁判所の調査による事実などをもとに、裁判所が処分を決定します。当事者は審判期日に自身の考えを主張したり、証拠を提出したりする必要がありますが、代理人の弁護士のみが出席することも可能です。
審理が終結すれば、審判の日が決定され、当日に審判所の作成と当事者への告知が行われます。
調停もしくは審判によって財産分与の内容が決定した場合、法的な効力が発生します。一方、調停・審判での決定までには数ヶ月の時間が必要になるため、できれば夫婦間の協議で財産分与の内容を決定することを目指しましょう。
3.持分移転登記を申請する
財産分与の内容が決定し、共有名義の家を単独名義に変更することが決まれば、持分移転登記を申請します。
共有持分とは、共有している不動産の所有権割合のことです。
不動産は現金のように物理的にわけるのが難しい資産です。そうであっても、相続や結婚などの際には1つの不動産を複数人で所有しなければならないケースがあり、このような場合に共有持分による分配を活用できます。
たとえば、1つの不動産を3人で共有する場合を想定します。共有者それぞれに所有権割合を1/3ずつ設定することで、1つの不動産も複数人にわけることができるのです。そして、この1つの不動産に対して各共有者が持っている所有権のことを共有持分といいます。
引用元 共有持分を高値買取！共有名義不動産買取の専門業者|株式会社クランピーリアルエステート
持分移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士や弁護士などの法律の専門家に依頼して代行してもらうのが一般的です。
なお、持分移転登記を司法書士に依頼した場合、5万円程度の費用がかかります。
持分移転登記の申請に必要な書類は以下の通りです。
- 登記原因証明情報（離婚協議書、財産分与協議書など）
- 登記済証または登記識別情報
- 離婚の記載がある戸籍謄本
- 固定資産評価証明書
- 家の持分を手放す人の印鑑登録証明書（発行から3ヶ月以内）
- 家の持分を受ける人の住民票の写し（期限なし）
- 司法書士などへの委任状
4.名義変更にかかる税金を納める
名義変更（持分移転登記）を行う際は、税金を納める必要があります。
離婚後に家の名義変更を行った場合、以下の税金が発生します。
| 離婚後の家の名義変更にかかる税金 | 内容 |
|---|---|
| 登録免許税 | ・不動産の登記名義の変更手続きに課税される税金
【登録免許税＝不動産評価額×持分の割合×税率】 |
| 不動産取得税 | ・新たに不動産を所有した際に課税される税金 ・離婚時の名義変更では原則非課税となる ・財産分与を受けた不動産に持分を取得したものが住む場合は、中古住宅取得時の軽減措置を受けられることが多い 【不動産取得税＝不動産評価額×持分の割合場×税率】 |
| 贈与税 | ・財産を譲り渡す際に課税される税金 ・離婚時は原則非課税となる ・婚姻中に夫婦が協力して得た財産と比較して財産が多すぎる場合、贈与税が相続税を免れるために離婚したとみなされる場合は課税される可能性あり |
| 譲渡所得税 | ・住宅などの財産を譲り渡したときの利益に課税される税金 ・離婚時も課税対象・譲渡した人のみに納税義務が発生 ・持分を取得した費用よりも財産分での価額が高くなり、差益がある場合のみ課税される 【譲渡所得税＝（家の売却価格－取得費－譲渡費用）×税率】 |
離婚時に家の財産分与を行う際の手順
ここまで、離婚時の家の財産分与について解説してきましたが、実際に財産分与を行うには、どのような手順を踏むのでしょうか。
大まかな流れは以下の通りです。
- 1.名義を確認する
- 2.住宅ローンの契約名義と残高を調べる
- 3.不動産を査定してもらう
- 4.購入時に援助があったか、特有財産から購入費用を出し
- 5.夫婦で家やローンの支払いをどうするか話し合う
各手順について詳しく解説します。
1.名義を確認する
離婚時に家の財産分与を行う場合、まず家の名義を確認します。
名義人の状況によって財産分与における家の扱いが変わることから、家の名義人を明確にする必要があるためです。
一般的には夫が家の名義人になっている場合がほとんどです。また、夫婦の共有名義となっているケースや、夫婦の親族名義になっているケースもあります。
家の名義人は、法務局にある登記簿に記載されて一般公開されているため、誰でも確認できるほか、法務局で登記簿謄本を取得したり、郵送・オンラインで申請したりすれば確認可能です。
なお、登記簿謄本はどの法務局からも取得できるため、すでに自宅を離れている場合でも最寄りの法務局での取得申請によって登記簿謄本を入手できます。
2.住宅ローンの契約名義と残高を調べる
家の名義人が確認できたら、次に住宅ローンの契約名義とローンの残高を確認しましょう。
住宅ローンの残高が残っているのか、完済しているのかによって、財産分与の割合や財産の残り方、ローンの返済義務など、さまざまな点に影響します。
そのため、夫婦の共通認識として、ローンの名義人と残高を把握する必要があるのです。
契約名義や残高といったローンの内容については、借り入れをしている金融機関に直接問い合わせることで確認可能です。
また、合わせて住宅ローンの連帯保証人が誰なのかも確認しておきましょう。離婚後にローンを完済できない場合、連帯保証人にもローンの返済義務が残るためです。
連帯債務となっている場合は、連帯債務から脱退できる方法もあるため、金融機関に相談してみるといいでしょう。
3.不動産を査定してもらう
住宅ローンについて確認できたら、家を査定してもらいます。
財産分与においては現時点での不動産価値をもとに財産分与の額が決定されるためです。不動産の価値は流動的で常に変動するため、最新の価値を把握する必要があります。
また、家の査定額は購入時とは異なるケースがほとんどです。購入価格よりも下がっている場合があれば、上がっている場合もあります。都市部の家では、購入時よりも家の価格が大幅に上がっている場合があり、財産分与の金額に影響します。
自宅を売る・売らないにかかわらず、必ず査定を行いましょう。
家の査定によって価値を調べたい場合、不動産業者に査定を依頼します。なお、業者によって査定金額に差があるため、複数の業者に査定を依頼して、金額を比較することをおすすめします。
4.購入時に援助があったか、特有財産から購入費用を出したかを確認する
不動産の査定依頼とあわせて、自宅の購入時に援助があったり、特有財産から購入費用をねん出したりしていないか確認しましょう。
親族からの援助や特有財産からの費用のねん出があった場合、その金額を差し引いて財産分与額を計算する必要があるためです。
例えば、家の購入時に夫の親から500万円の資金援助があった場合、その金額は夫の特有財産として計算されるため、その分を差し引いて財産分与をする必要があります。
また、結婚前に夫婦のいずれかが貯めた貯金を購入費用に使用した場合も、同様にその金額を差し引いて財産分与額を計算します。
家の財産分与を正確に行うためにも、必ず確認しましょう。
5.夫婦で家やローンの支払いをどうするか話し合う
家の査定金額や住宅ローンの残高などがすべて把握できたうえで、夫婦間で家の扱いやローンの支払いについてどうするかを話し合いましょう。
査定金額と住宅ローン残高を比較し、オーバーローンかアンダーローンを確認します。
- オーバーローン：ローン残高に対して家の価値が低い状態
- アンダーローン：ローン残高に対して家の価値が高い状態
家を売却しての財産分与を希望している場合でも、オーバーローンの状態であれば、返済不足分を自己資金で支払うか、任意売却をしてから残債の支払いを継続する必要があります。
オーバーローンの場合は、夫婦間での財産分与を行わず、ローンの名義人が返済を続けていくケースが多い傾向にあります。
これらを把握したうえで、財産をどのように分配するのか、離婚後にどちらが自宅に住み続けるのか、話し合う必要があります。
話し合いがまとまらない場合は調停を申立てることもできますが、問題が解決するまでに相当な時間がかかるため、できるだけ話し合いでの解決を目指します。
離婚したときに財産分与の対象になる家とならない家
夫婦が離婚する際、財産分与を行います。
財産分与の対象となるのは夫婦の共有財産で、婚姻中に夫婦の協力によって形成・維持された財産は、その名義を問わず財産分与の対象となります。
具体的には、以下の財産が財産分与の対象となり得ます。
- 不動産
- 現金、預貯金
- その他の経済的な価値がある者
- 保険
- 退職金
- 年金
そのため、婚姻中に購入した家やマンションは財産分与の対象となります。分与される割合は夫婦間で2分の1です。
ただし、財産分与ではマイナスの財産も分与する必要があり、住宅ローンの残債がある場合は、残債の2分の1で分け合わなければなりません。
また、夫婦のいずれかが土地や不動産を隠し持っていた場合、その不動産を共有財産から購入しているなら財産分与の対象となります。
一方で財産分与の対象とはならない家もあります。具体的には以下に該当する家です。
- 離婚後の生活のために夫婦の一方が購入した家
- 仕事のために購入した不動産
- 相続や贈与で取得した家
- 購入費用を片親の親族が全額負担してくれた家
- 結婚前に一方の自己資産のみで購入された家
これらの財産は、夫婦の協力によって築かれたものではなく、夫婦の共有財産で取得されていないため、財産分与の対象とはなりません。
離婚の財産分与で家を売らない場合に確認すべきこと
離婚の財産分与で家を売らない選択をする場合、以下の点について確認しましょう。
- 現状とお互いが希望する条件を整理する
- 家の名義（所有権）がどちらにあるのか確認する
- 代償金を支払えるのかを確認する
- 勝手に家を売られないように注意する
それぞれ詳しく解説します。
現状とお互いが希望する条件を整理する
自宅を財産分与する場合は、現状とお互いが希望する条件を整理することが大切です。
家の財産分与はかなり複雑で、状況や条件によって進め方が異なるためです。
家の現状として確認すべき点としては、以下のポイントが挙げられます
- 住宅ローンを完済しているか
- 家の権利関係はどうなっているか
住宅ローンを完済している場合は、自宅をどのように扱っても問題はありません。一方、住宅ローンの残債がある場合は、売却時に残債の一括返済が求められるなど、自宅の扱いに制限が生じます。
また、家の抵当権といった権利関係についても確認しなければなりません。
財産分与する家を購入するために組んだ住宅ローンの借り入れに際して、自宅に抵当権が設定されているケースがあります。
例えば、夫の名義で住宅ローンを借り入れている場合、夫名義で自宅に抵当権が設定されるのが一般的です。
ただし、財産分与によって自宅の所有者が妻に変更された場合でも、住宅ローンが完済されるまでは、夫名義での抵当権が設定されたままとなるのです。
離婚後の住宅ローンが返済できなくなると、最悪の場合、自宅を競売にかけられてしまう恐れがあります。元夫が住宅ローンを返済しなければ、自宅を譲り受けた妻が住宅ローンを返済しなければなりません。
抵当権が付いた家の財産分与を受ける場合は、上記のようなことが発生するリスクも考えて、検討する必要があります。
これらのことをすべて整理したうえで、離婚する場合の家の財産分与についてどうしたいのかを考えなければなりません。家を売らない財産分与は、想像以上に複雑であることを理解しておきましょう。
家の名義（所有権）がどちらにあるのか確認する
財産分与で家を売らない選択をする場合は、家の名義がどちらになっているのかも確認しましょう。
家の名義人と、その家に住む人が違う場合、トラブルが発生しやすくなるためです。
名義人のパターンとしては以下のケースが考えられます。
- 夫または妻の単独名義
- 夫婦の共有名義
例えば、夫名義の家に妻と子どもが住み続ける場合、後々発生するトラブルを回避するためにも、妻の名義に変更しておいた方が無難です。
なぜなら、名義変更しないままでは、離婚してからも家のことに関して連絡を取り合う必要があるためです。
また、家の名義を相手にしたままにすると、将来的に自宅を売却したくなった際に、自分だけで話を進められなくなってしまいます。
ただし、住宅ローンの残債が残っている場合、住宅ローンを契約する金融機関の規程によっては、家の名義変更が難しくなるケースがあるため、今後の返済のことも含めて金融機関と相談したり、協議したりする必要があるでしょう。
代償金を支払えるのかを確認する
離婚時の財産分与で家を売らない場合は、代償金を支払えるのかも確認しましょう。
例えば、夫名義の家を譲り受け、妻が住み続ける場合、夫に対して代償金を支払う必要があります。
不動産以外に財産がない場合、家を所有した人は不動産の評価額の半分に相当する代償金を支払うのが一般的です。
また、住宅ローンの残債がある場合は、評価額から住宅ローンの残債を差し引いた金額の半分の代償金支払いが必要です。なお、住宅ローン名義人ではない人の単独名義に変更するには、金融機関からの了承が取れない場合が多いため、残債の一括返済や借り換えなどが必要になります。
具体的な代償金の金額は、自宅の評価額や住宅ローンの残債によって異なりますが、一般的には数百万円単位、高ければ1,000万円を超える支払いが必要になるケースがあります。
夫婦間の協議によって、代償金の分割支払いが認められる場合があるものの、まとまった資金が必要になることは把握しておくべきといえます。
勝手に家を売られないように注意する
離婚時の財産分与で家を売らない場合は、勝手に家を売却されないよう注意しましょう。
例えば、夫名義の家にそのまま妻が住み続ける場合、住宅ローンの返済に困ったり、何か事情があったりして、夫が勝手に家の売却を進めてしまうケースがあります。
このような事態を避けるためには、審判前の保全処分という手続きが必要です。
審判前の保全処分手続きの申立てを行うと、不動産の登記上のそれが記載されるため、夫名義の家だったとしても、勝手に売却できなくなるのです。
なお、保全処分を申立てる場合は、担保金などの費用が必要です。
申立人と裁判官の面接が行われ、裁判官が申立ての理由を認めた場合、その場で担保金額が決定されます。担保金額は事案によって異なりますが、建物に対する処分禁止命令の場合では、建物の価額の10%～30％程度に設定されます。
担保金額は裁判官から一方的に通知されるほか、減額には応じてもらえません。さらに、担保の入金期限が設定されており、その期限までに入金できなければ、処分禁止命令は発令されない点にも注意が必要です。
加えて、申立てには1,000円程度の手数料と、予納郵券（切手代）が必要になります。
また、家が共有名義になっている場合、相手の持分のみが売却される恐れがあります。
共有名義の場合は、名義人全員が合意しなければ売却できないほか、共有分の分割協議が必要になること、持分だけ買い取ってくれる不動産業者が少ないことから、実際には売却できないケースが多いほか、相手にとっても良策とはいえません。
ただし、相手とのトラブルを避けたい場合は、共有名義分を買い取る方法を選択できます。夫の行動に対して不安がある場合は、相手持分の買い取りを検討しましょう。
また、離婚相手の名義の家に住み続けることはリスクを伴うため、住む人の単独名義にすることをおすすめします。
離婚時に家が売れない際のよくあるケース
離婚時に自宅を売却して財産分与を行いたいと考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、実際には家が売れないケースもあります。
特に、以下に該当する場合、家が売れにくくなります。
- オーバーローンの状態になっている
- 夫婦の意見が異なる
- 売却活動に問題がある
- 不動産会社と相性が悪い
それぞれ詳しく解説します。
オーバーローンの状態になっている
オーバーローンになっている場合、家の売却は難しくなります。
オーバーローンの場合、家は財産分与の対象とはなりません。売却できた場合でも、売却金額はローンの返済に充てられることになり、お金が手元に残らないためです。
また、オーバーローンの状況にある家を売却するには、売却額とローン残高の差額を一括で支払う必要があります。つまり、その差額を支払えないのであれば、家の売却はできないということです。
任意売却や強制競売なら自宅を売却できる可能性がありますが、市場に流通する金額と比較するとかなり低い金額での売却となるほか、離婚した後も住宅ローンの名義人が返済を継続する必要があるため、注意が必要です。
夫婦の意見が異なる
夫婦で家の扱いに対する意見が異なる場合も、家を売却しにくくなります。
例えば、妻が家に住み続けたいので売りたくないと考えているのに対し、夫の方は家を売却して現金化し、財産分与をしたいと考えていれば、自宅の売却手続きを進められなくなる可能性があります。
前述した通り、家の状況や権利関係をすべて把握したうえで、夫婦がどのように考えているのかをしっかり話し合う必要があります。
家の財産分与は、どのような選択をしても複雑な条件や手続きが多くなるほか、明確に分与しづらい財産でもあります。
そのため、時間をかけて納得できるまで協議することが大切です。夫婦の話し合いが進まない場合は、弁護士などに仲介してもらい、折り合いを付けることも検討した方がいいでしょう。
話し合いで決まらない場合は調停や審判、裁判といった手続きに進むことになり、さらに時間がかかることは把握しておきましょう。
売却活動に問題がある
売却活動に問題があって、家が売れないケースもあります。
自宅の売却を希望する場合、不動産会社のホームページや不動産のポータルサイト、住宅情報誌など、さまざまなメディアに売却したい物件の情報を公開し、購入希望者を探すのが一般的です。
その際、売出価格が市場価格と離れすぎているために、購入希望者が集まらなかったり、価格交渉が難航したりするケースがあります。
特に、設定した売出価格が高すぎる場合、家が売れないケースが多いため注意が必要です。
不動産会社と相性が悪い
売却活動を依頼する不動産会社との相性が悪い場合も、家が売れなくなるケースがあります。
市場価格に見合った売出価格を設定できているにもかかわらず家が売れない場合、不動産会社の集客力が低い可能性があります。
また、購入希望者による内見はあるのに売却にまで至らない場合は、内見時の不動産会社の対応や顧客との交渉力に問題があることも考えられます。
自宅を売りに出す場合、売却活動を依頼する不動産会社の集客力や交渉力が重要になるため、不動産会社との相性を図ることが重要です。
一度売却活動を依頼したものの、なかなか売却に至らない場合は、不動産会社の変更を検討した方がいいでしょう。
実際、不動産会社を変更してすぐに家を売却できたケースもあるため、検討する価値があるといえます。
まとめ
離婚時の財産分与では、家を売らずに対応する方法があります。
家に住み続ける人にとっては生活環境を変えずに生活できたり、引っ越し費用を節約できたりするメリットがあるものの、トラブルのきっかけになりやすいほか家の維持費を負担する必要があるといったデメリットもあります。
また、家を売らない財産分与では、さまざまな確認や手続きを行う必要があり、時間や手間がかかることも理解しておきましょう。
離婚の財産分与で家を売りたくないと考えている方は、本記事を参考に財産分与の完結を目指しましょう。