自己破産後は賃貸の審査に通りにくくなるのか？

自己破産したら今住んでいる賃貸物件を退去させられる？

「自己破産したら、家に住めなくなる」と聞いたことがある人は多いでしょう。

賃貸物件に住んでいる人は、自己破産に伴い自宅を退去させられることを恐れて、なかなか自己破産の相談をできずにいるかもしれません。

しかし実際のところ、賃貸物件に住んでいる人が自己破産に伴い自宅を退去させられてしまうかは、個々の状況により異なります。

次の項目から、さまざまな状況別に「自己破産しても今住んでいる賃貸物件に住み続けられるのか」についてお伝えします。

自己破産しても賃貸物件には住み続けられるのが通常

基本的に、自己破産をしても賃貸物件には今までどおり住み続けられます。

契約期間中の賃貸契約解除に関して、大家側からの契約解除は「正当事由」がなければ認められません。

借主が自己破産したとしても、それだけでは大家側から賃貸契約を解除する正当事由には当たらないため、自己破産しても賃貸契約を解除される心配はないといえます。

滞納した家賃も含めて自己破産すると退去させられる

自己破産の時点で家賃の滞納がある場合は、原則として滞納した家賃も含めて自己破産をすることになります。

この場合、滞納した家賃については他の借金同様、支払いを免除してもらえます。

ただし、結果的に滞納した家賃が支払われないことになるので、大家側から賃貸契約を解除する正当事由に該当するでしょう。

よって滞納した家賃も含めて自己破産をする場合は、賃貸物件を退去させられてしまいます。

家賃も含めて自己破産すると家賃の保証人も督促を受ける

賃貸契約の際に保証人を設定していた場合は、滞納した家賃も含めて自己破産をすると、保証人も請求を受けることになります。

この場合、請求内容は滞納した家賃全額の一括請求であることが多いです。

保証人が債権者の請求どおり支払うことが可能だったり、自力で債権者と交渉して分割払いにできるのなら問題はないでしょう。

しかしそれが難しい場合は、保証人も法律事務所へ相談のうえ、自己破産などの債務整理が必要になる場合もあります。

家賃の支払方法がクレジットカードのみだと退去させられる

家賃を滞納していなくても、家賃の支払方法がクレジットカードのみの場合は賃貸物件を退去させられる恐れがあります。

なぜなら、自己破産をすると信用情報に事故情報が掲載されるため、一定期間は既存のクレジットカードが使用できなくなるからです。

この場合、大家と交渉して支払方法の変更ができればよいですが、変更できなければ家賃の支払いができなくなるため退去せざるを得なくなってしまうでしょう。

自己破産時に賃貸の保証会社から借金があれば退去させられる

最近では「オリコ」や「アプラス」など、よく耳にするクレジットカード会社が賃貸物件の保証会社に設定されている場合がよくあります。

例えば、オリコの保証する賃貸物件に住むAさんが自己破産したとします。

Aさんはオリコのクレジットカードも使用しており、オリコのクレジットカード残高も含めて自己破産しました。

この場合、自己破産後にAさんはオリコの保証が受けられなくなり、オリコの保証する賃貸物件を退去させられる可能性が高いのです。

家賃の滞納がなければ住み続けられる可能性もある

前述したように、賃貸の保証会社からの借金も含めて自己破産した場合は、賃貸物件を退去させられるのが通常です。

しかしなかには、家賃の滞納がなければその他の借金を自己破産しても賃貸契約を継続してくれる債権者もいます。

前述したAさんのように、自己破産したい借入先の中に賃貸の保証会社が入っている場合は、法律事務所へ相談して賃貸物件に住み続けられるのか確認するとよいでしょう。

債務整理に詳しい法律事務所であれば、各業者ごとの事情もよく理解しているので、状況に合わせたアドバイスをもらえます。

当サイトで紹介している法律事務所であれば、相談料も無料なので、ぜひ気軽に相談してください。

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自己破産後でも新たに賃貸物件を借りられる？

「自己破産をすると賃貸物件の契約もできなくなるから、新たに賃貸物件を借りることもできない」と聞いたことがある人もいるでしょう。

前述したように、自己破産以前に結んだ賃貸契約については、借主が自己破産したからといって、それだけを理由に解除されることはありません。

では、自己破産後に賃貸契約を結ぶ場合はどうなるのでしょうか。

次の項目から詳しくお伝えします。

信用情報に事故情報が載っても基本的に賃貸物件は借りられる

自己破産をすると、その情報が信用情報に事故情報として掲載されます。

※信用情報機関・・・信用情報を管理している「JICC」「CIC」「KSC（全銀協）」の3つの機関。

そして信用情報に事故情報が載っていると、事故情報のデータベースを参照している金融機関やカード会社との関係では、新規借入やクレジットカードの発行ができなくなるのが一般的です。

しかし、賃貸物件の契約は借入とは異なり、大家（賃貸人）が事故情報のデータベースを参照することは基本的にありません。

そのため、自己破産をして信用情報に事故情報が載っていたとしても、原則として賃貸物件の審査に影響はないのです。

審査の際に、大家や管理会社などに自己破産していることを事前に伝える必要もありません。

保証会社によっては借りられない物件もあるので注意

前述したように、自己破産をして信用情報に事故情報が載っていても、基本的に賃貸物件は借りられます。

ただし、賃貸物件に保証会社が設定されている場合は、審査に通らないケースもあります。

契約書を見ると、保証会社の欄に以下のような、よく耳にするクレジットカード会社の名前が載っていることがあります。

• ジャックス
• オリコ
• アプラス
• エポスカード

上記のような会社は信販系の保証会社と呼ばれ、借主の信用調査や家賃の回収代行もおこなってくれるため、このような会社を保証会社に設定する賃貸物件が増えています。

信販系の保証会社は信用情報機関に加盟しており、信用情報を閲覧できるため借主が自己破産した場合はすぐにその事実を把握できます。

そのため、自己破産後に信販系の保証会社が設定されている賃貸物件の審査を受けると、審査に落ちてしまう恐れがあります。

ただし実際には、自己破産をした人でも信販系の保証会社の審査を通過した人はたくさんいます。

前述したように賃貸物件の契約は借入とは異なるため、保証会社は信用情報だけでなく借主の勤務先・年収・勤続年数などさまざまな情報から総合的に判断します。

その結果、きちんと家賃を払ってくれそうだと判断されれば審査も通るのです。

信販系ではない保証会社が設定された物件なら借りられる

万が一、信販系の保証会社の審査に落ちてしまった場合には、家賃保証専門の保証会社など信販系ではない保証会社を設定している賃貸物件を探しましょう。

信販系でなければ、保証会社は信用情報を閲覧できません。

なお契約しようとしている物件の保証会社が信販系の保証会社（信用情報機関の加盟会員）かどうかは、各信用情報機関のサイト内にある「加盟会員検索」を利用して調べられます。

参照：加盟会員検索｜指定信用情報機関のCIC

参照：加盟会員一覧 ｜日本信用情報機構（JICC）指定信用情報機関

参照：センター会員一覧 | 全国銀行個人信用情報センター | 一般社団法人 全国銀行協会

保証会社不要で契約できる物件なら借りられる

賃貸物件のなかには、大家が自ら賃貸契約や家賃の集金などをおこなうところもあります。

そのような賃貸物件は、保証会社なしで契約可能な場合もあるので探してみてください。

ただし保証会社の設定がない代わりに、保証人を設定するよう要求される可能性が高いので、事前に保証人になってくれる人を探しておくとよいでしょう。

大家が自己破産したら賃貸物件を退去させられる？

多くの賃貸物件の大家は、物件に抵当権を設定し、金融機関から融資を受けて建物を建てています。

そのため入居者が思うように集まらなかったり、あるいは他の事業で失敗するなどして金融機関への返済が滞ると、賃貸物件の大家が自己破産をする場合もあります。

あなたが賃貸物件の入居者だった場合、大家が自己破産したらどうなるのか気になりますよね。

大家が自己破産したら、入居者は賃貸物件を退去させられてしまうのでしょうか。

次の項目から詳しくお伝えします。

大家が自己破産すると新しい所有者から退去を要請されるのが通常

自己破産すると破産者が所有する物件は競売にかけられ、売却額が債権者への返済に充てられます。

競売によって物件を買い取った新しい所有者が、物件を賃貸以外の目的で利用するつもりなら、当然として現在の入居者には退去してもらおうと考えるでしょう。

よって大家が自己破産した場合、一般的には新しい所有者から退去を要請されることになります。

では新しい所有者から退去を要請されたら、入居者は応じるしかないのでしょうか。

実際に入居者に退去する義務があるかどうかは、抵当権の設定と入居の時期によって異なります。

• 抵当権の設定と入居の時期の前後によって、どのような違いが生じるのか。
• 抵当権の設定と入居の時期でどちらが先だったかを、どうやって見分ければよいのか。

次の項目から詳しくお伝えします。

入居より抵当権の設定が先なら退去させられる

入居より抵当権の設定が先、つまり入居者が物件を借りた時点で、既に物件に抵当権が設定されていた場合、入居者は退去の要請に応じなければなりません。

入居より抵当権の設定が先かどうかは、賃貸契約時に受領する「重要事項説明書」の登記簿の記載事項を説明する欄で確認できます。

抵当権設定ありと記載されていれば、入居より抵当権の設定が先であり、入居者は物件に抵当権が設定されていることを承知で契約を結んだとみなされます。

この場合、大家が自己破産を開始してすぐに退去を要請されるのではなく、競売によって新しい所有者が決まるまでは今までどおり賃料を支払うことで住み続けられます。

自己破産の開始から競売までの賃料は、この間に賃貸物件の管理をおこなう破産管財人に対して支払うのが通常です。

競売後から退去までは6ヶ月間の猶予がある

競売後、新しい所有者から退去を要請されたら、入居者は原則として応じなければなりません。

しかし、明渡猶予制度により法律上は競売後から入居者の退去まで6ヶ月間の猶予が認められています。

とはいえ新しい所有者からすれば、早めに退去してもらいたいというのが本音です。

そのため、競売後に新しい所有者によって強制退去の申立てがされたり、もしくは早めに退去してほしいと要請される可能性もあります。

もし新しい所有者から退去の要請があれば、交渉次第では一定の立退料を支払ってもらえる場合もあるので、引越費用の工面などに困るようであれば交渉を試みてみましょう。

ただし原則として新しい所有者に立退料を支払う法律上の義務はないので、あくまでも常識の範囲内の金額で謙虚な姿勢で交渉するよう心がけてください。

入居より抵当権の設定が後なら退去しなくてよい

入居より抵当権の設定が後、つまり入居者が入居した後に貸主が物件を担保として金融機関からお金を借りた場合、入居者は退去の要請に応じる必要はありません。

入居より抵当権の設定が後かどうかは、前述した「重要事項説明書」に抵当権に関する記載がないことで確認できます。

この場合、大家が自己破産して競売がおこなわれたとしても、これまで同様の契約内容で物件に住み続けられるのです。

万が一「重要事項説明書」に抵当権に関する記載がないのに退去を余儀なくされた場合は、仲介業者のミスで記載しなかった可能性があります。

仲介業者のミスだった場合には、引越費用などを損害賠償として請求したり、応じない場合は業務違反として訴えることもできるでしょう。

仲介業者へ損害賠償を請求するには専門知識が必要であり、自力でおこなうのが困難な人も多いでしょう。

当サイトでは無料で相談できる法律事務所を紹介しているので、損害賠償の請求を検討している人はぜひ一度相談してみてください。

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まとめ

自己破産をしても、それだけを理由に賃貸契約を解約されたり、賃貸物件の審査が通らなくなることはありません。

ただし、個々の状況によっては賃貸契約の解除を余儀なくされたり、賃貸物件の審査に落ちてしまう恐れもあります。

その原因は家賃の滞納や、賃貸の保証会社の種類など多岐に渡るため、自己破産を検討している場合は、法律事務所へ相談して状況に合わせたアドバイスをもらうのがおすすめです。

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