自己破産を理由に賃貸契約は解除されない！退去が必要な例外と契約のコツ

自己破産をしても、契約中の賃貸物件には住み続けられる？

自己破産をしても、基本的には契約中の賃貸物件に住み続けられます。2004年に破産法が改正されたことによって、自己破産を理由とした賃貸契約解除は認められなくなったためです。

ただし以下のようなケースでは、そのまま住み続けられない可能性や支払い方法変更の必要性が出てきます。

• 家賃を滞納している
• 収入に対して家賃が高額
• 家賃をクレジットカードで支払っている

それぞれ解説します。

家賃を滞納していると住み続けられない可能性がある

家賃を一定期間以上滞納していると、契約中の賃貸物件に住み続けられない可能性があります。家賃の滞納は、賃貸契約解除の理由になり得るためです。

賃貸契約の解除には「信頼関係が壊れた」といえる理由が必要であるため、滞納してすぐに契約を解除されることはありません。しかし3カ月以上家賃の滞納が続くと、債務不履行を理由に契約解除になる可能性があります。

注意したいのは、自己破産前から家賃を滞納していたケースです。自己破産前の滞納分は免責の対象になるため支払う必要がなくなりますが、だからといって未払いの家賃を放置したまま住み続けることを大家がよしとしてくれるとは限りません。

この場合、自己破産したことではなく、家賃の滞納を理由に賃貸契約を解除されるおそれがあります。

なお、契約を解除されるときは、まず1カ月滞納した時点で督促状が届き、3カ月で解除通知が送られてくるのが一般的です。解除通知は、裁判外の請求をしたことを証明できる「内容証明郵便」によって送られてくる場合が多いでしょう。

家賃を滞納している人が自己破産をするときは、解除通知が送られてくる前に弁護士への相談をおすすめします。

収入に対して家賃が高額な場合は引っ越す必要がある

収入に対して家賃が高額な場合、現在の住まいから引っ越さなければならなくなる可能性があります。無理をしなければ支払っていけないような家賃では、自己破産で借金がゼロになったとしても生活の立て直しに支障が出ると判断されるためです。

中には自己破産の手続き中に、破産者の財産を処分し債権者に分配する「破産管財人」によって、賃貸契約の解除が決定されるケースもあります。

収入に見合った家賃の目安は、手取り収入の3分の1以内といわれています。家賃が手取り収入の3分の1を超えているときは、破産管財人に契約解除を決定されなかった場合でも、今後の生活のために引っ越しを検討してもよいかもしれません。

家賃をクレジットカードで支払っている場合は注意

家賃をクレジットカード払いにしている場合は要注意です。自己破産をするとブラックリストに登録され、クレジットカードが使用できなくなるためです。

銀行振込や口座振替など、複数ある支払い方法の中から自らクレジットカード払いを選択した場合は、ほかの支払い方法に変更すれば問題ありません。速やかに変更手続きを行いましょう。

問題は、家賃保証会社の発行するクレジットカードが支払い方法として指定されていたケースです。この場合、賃貸人と交渉しなければなりません。

とはいえ、クレジットカードでの支払いができなくなったことを理由に賃貸借契約を解除されたり、支払い方法の変更に応じてくれなかったりといったケースはまれです。多くの場合はほかの支払い方法を認めてもらえるでしょう。

自己破産後も基本的に賃貸契約は可能

自己破産後も、基本的には賃貸契約が可能です。「破産者は賃貸契約ができない」というような決まりはないためです。

ただしブラックリストに載ったことで、賃貸保証会社の審査に通らないケースもあります。

入居審査には、主に以下の2つの審査があります。

• 不動産会社・大家による審査
• 賃貸（家賃）保証会社の審査

どこが審査を行うかによって、通りやすさが異なります。ここでは、自己破産が審査に影響するか・どのような影響を与えるかなどについて解説します。

不動産会社・大家による審査には影響しないケースがほとんど

自己破産をしたあとでも、不動産会社や大家が行う入居審査であれば影響しないケースがほとんどです。

自己破産をした事実は官報や信用情報機関の情報で確認できますが、不動産会社や大家は官報をチェックしない可能性が高く、信用情報はそもそも不動産会社や大家には閲覧できません。

そのため、滞納した家賃を自己破産で免除されたケースでない限り、自分で申告しなければ自己破産の事実が不動産会社や大家に知られることはないでしょう。

不動産会社や大家による審査で主に見られるのは、支払い能力の有無や人間性、対応などです。中には、口座残高が十分あることを確認できれば審査に通るようなケースもあります。

支払い能力については、収入はもちろん以下のような項目も重視されます。

• 勤務先
• 勤続年
• 家族構成
• 年齢　など

なお、自己破産したことを自ら申告する必要はありません。自己破産したことを黙って契約したとしても虚偽にはあたらないため、言わなかったからといってあとからトラブルになる可能性は低いでしょう。

どのような人が官報を見ているかについては、以下の記事を参考にしてください。

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自己破産者が掲載される「官報」とは？どのような人が見ているのか？

賃貸（家賃）保証会社の審査には落ちる可能性がある

賃貸（家賃）保証会社との契約が必要な場合、自己破産をした事実があると審査に落ちる可能性があります。

審査の際に申込者の信用情報や家賃の滞納歴、過去に保証会社から家賃の立て替え（代位弁済）を受けていないかどうかなどを確認する保証会社もあるためです。

たとえば信用情報を確認されれば、自己破産をしたことが保証会社に知られてしまいます。自己破産の事実があるからといって必ずしも審査に落ちるとは限りませんが、審査に通らない原因になる可能性はあるでしょう。

賃貸保証会社には信販系・LICC系・独立系の3種類があり、そのうち信販系とLICC系の保証会社は独立系に比べて審査に通りにくい傾向があります。

自己破産をしたうえ、さらに家賃の滞納もあった人は、信販系・LICC系の保証会社を避けたほうがよいでしょう。独立系の保証会社については、次章で詳しく解説します。

自己破産後に賃貸契約がしやすくなる6つのコツ

自己破産後に賃貸契約を予定しているなら、以下の6つのコツを実践してみてください。実践したからといって必ずしも審査に通るとは限りませんが、少しでも成功する確率を上げられるでしょう。

1. 独立系の賃貸保証会社を通した契約ができる物件を選ぶ
2. 連帯保証人をつける
3. 家族名義で契約する
4. 公営住宅・UR賃貸住宅を検討する
5. 不動産会社に相談する
6. 安定した収入を確保する

それぞれ解説します。

1.独立系の賃貸保証会社を通した契約ができる物件を選ぶ

自己破産後に賃貸契約をしたいなら、前章で紹介した信販系・LICC系ではなく、独立系の賃貸保証会社を通して契約できる物件を選ぶことをおすすめします。

独立系の賃貸保証会社とは、信用情報機関が管理する信用情報や、LICCが所有する家賃の滞納歴・代位弁済歴を参照せず、独自の基準で審査を行う保証会社のことです。信用情報や滞納歴を参照されないなら、自己破産をした人でも審査に通る可能性があるでしょう。

独立系の保証会社には、たとえば以下のような会社があります。全体的に審査が甘く、職業にかかわらず審査してくれる会社が多い傾向にあります。

• フォーシーズ株式会社
• 株式会社クレデンス
• 株式会社アース保証
• 日本セーフティー株式会社
• 株式会社Casa
• 株式会社オーロラ
• 日本賃貸保証株式会社
• プラザ賃貸管理保証株式会社
• ハウスリーブ株式会社
• 株式会社いえらぶパートナーズ
• 株式会社ダ・カーポ

なお、信販系の保証会社は入居審査の際に信用情報を参照するため、自己破産をした人が審査をパスするのは難しいでしょう。

また、LICC系の保証会社では家賃の滞納歴や保証会社からの代位弁済歴を参照するため、自己破産をした人というより、これまでに家賃を滞納したことがあると審査に通りにくくなる可能性があります。

2.連帯保証人をつける

連帯保証人をつけるのもひとつの手段です。自分だけでは審査に通らなくても、連帯保証人をつけることで契約できるようになる場合があります。

ただし、「誰に頼むか」が問題になるケースもあります。連帯保証人は賃借人が家賃を滞納した際、その返済義務を負わなければなりません。拒否もできないため、引き受けてもらえないケースもあるでしょう。

自己破産したことを知っている人なら、「本当に家賃を払っていけるのか」「途中で返済できなくならないか」といった不安を覚えるかもしれません。

さらに、連帯保証人には以下のような条件もあります。

• 安定した収入・支払い能力がある
• 2〜3親等以内の親族である
• 国内で暮らしている

安定した収入や支払い能力を求められるため、たとえば無職の人や年金暮らしの親などは連帯保証人になれない可能性があります。2〜3親等以内の親族であることを条件にされることが一般的です。

なお、配偶者や、2〜3親等以内の親族でも同居する予定の人は同一生計として判断されるため、連帯保証人にはなれません。

3.家族名義で契約する

自分の名義ではなく、家族名義で契約するのもよいでしょう。自己破産でブラックリスト入りするのは破産者本人だけであり、家族の信用情報には影響を与えないためです。

契約者にしようとしている家族に債務整理の経験や滞納歴がなければ、十分審査に通る可能性があるでしょう。

注意点は、同居しない人が契約者になる場合、「代理契約」という扱いになる点です。以下の条件を満たしていることはもちろん、代理契約が可能な物件でなければなりません。

• 3親等以内の親族（父母・祖父母・兄弟姉妹・子ども・孫・叔父叔母・甥姪）
• 安定した収入がありまだ定年退職をしていない
• 3年以上の勤続年数がある
• 家賃が手取り収入の3分の1以内
• ブラックリスト入りしていない
• 反社会的勢力に属していない

中には代理契約ができない物件もあり、勝手に契約者以外の人がその物件で暮らしていると、無断転貸をしたとして契約を解除されるおそれがあります。（民法第612条）そのため不動産会社には、はじめから代理契約を希望していることを伝えておく必要があることを覚えておきましょう。

4.公営住宅・UR賃貸住宅を検討する

公営住宅やUR賃貸住宅を検討するのもおすすめです。

公営住宅の抽選時期は決まっており、さらに当選しなければ入居できませんが、申込倍率によっては抽選を経ることなく審査に進める場合もあります。細かいルールなどは地域によって異なるため、居住している都道府県・市区町村に確認することをおすすめします。

一方、UR賃貸住宅は抽選ではなく先着順で入居が決まるのが一般的です。家賃は公営住宅と同様に、世帯の収入によって異なります。

注意点は、地域によっては物件がない可能性がある点です。近くに物件があるか、公式ホームページからチェックしてみましょう。

なお、公営住宅・UR賃貸住宅ともに、仲介手数料や礼金は不要ですが、敷金は必要です。

参照：都営住宅入居者募集サイトポータルページ｜東京都

5.不動産会社に相談する

不動産会社にあえて審査に通りにくい状況であることを伝え、相談するのもひとつの方法です。正直に状況を伝えておけば、審査に通りやすい保証会社の物件を教えてくれたり大家と直接交渉してくれたりと、親身になって対応してくれる可能性があるためです。

審査に通りにくいことを打ち明けるのは勇気がいるでしょう。しかし、自己破産をしたことまで話す必要はありません。

審査に通りにくい事情があることを共有すれば、不動産会社もそれに合わせて対応してくれると考えられるため、黙っているより有利に働く可能性が高いでしょう。

6.安定した収入を確保する

安定した収入を確保することも重要です。自己破産でブラックリストに載っている場合でも、収入に対し家賃が安い物件であれば、審査に通る可能性があるためです。

また、物件にもよりますが、安定的に収入を得てお金を貯めれば、預貯金口座の残高で審査を行う「残高審査」を受けられる場合もあります。

もっとも、審査を通過するにはそれなりの残高が必要であるため、すぐには難しいでしょう。しかし、自己破産によって借金が免除された状態でさらに安定した収入があれば、工夫次第で貯められるはずです。

目安としては、家賃の2年分程度の残高を求められる傾向にあります。たとえば家賃5万円なら120万円以上、家賃7万円なら168万円以上です。

管理会社によってはさらに高額の残高が必要になることもあるため、残高審査を希望する場合は不動産会社に確認することをおすすめします。

まとめ

自己破産を理由に賃貸契約を解除されないことや退去が必要なケース、契約のコツについて解説しました。

自己破産をしても、基本的には契約中の賃貸物件に住み続けられます。

しかし家賃を滞納している場合は、そのまま住み続けられない可能性があります。とくに3カ月以上の滞納がある場合、契約を解除される可能性がある点に注意しましょう。

また、収入に対して家賃が高額なときは、破産管財人が賃貸契約の解除を決定することがあります。その場合は新たに物件を探し、引っ越さなければなりません。

なお、自己破産後でも賃貸契約は可能です。しかし、入居審査を行う賃貸保証会社が信用情報を参照する「信販系」だった場合、審査に通らないおそれがあります。

自己破産後に賃貸契約をしやすくするためには、独立系の賃貸保証会社の物件を選んだり、連帯保証人をつけたりといった方法を試すことをおすすめします。あえて審査に通りにくいことを打ち明けたうえで、不動産会社に相談するのもよいでしょう。

自己破産時の賃貸契約に関するよくある質問

家賃を滞納しています。住み続けるためには自己破産前に滞納分を支払うべきですか？

自己破産前に滞納分を支払うのはやめましょう。特定の債権者だけに返済をする「偏頗（へんぱ）弁済」にあたるためです。

偏頗弁済は自己破産や個人再生の禁止事項とされており、行った場合は免責が認められないおそれがある「免責不許可事由」に該当します。

家賃を滞納しているときの解決策としては、以下の方法があげられます。

• 家賃を支払わないまま自己破産をし、別の物件に引っ越す
• 家賃を支払い、自己破産ではなく任意整理を検討する
• 親族や知人などの第三者に支払ってもらい、自己破産をする
• 大家と話し合い、自己破産後に支払う

自己破産前の滞納は、自己破産によって免除されます。ただしそのままでは住み続けられないため、支払わず自己破産で免除されたあと、別の物件に引っ越す方法があります。

もしくは家賃を支払い、自己破産ではなく任意整理を行うのもよいでしょう。任意整理は債権者との交渉によって利息や遅延損害金を免除してもらい、残った借金を3〜5年程度で完済する手続きです。

借金総額が多い場合は任意整理で解決できない可能性がありますが、整理対象を選べるというメリットがあるため、家賃を整理対象にしなければそのまま住み続けられます。

親族や知人などの第三者に代わりに支払ってもらう、「第三者弁済」を検討するのもひとつの手段です。

ただし第三者弁済を行うときは、弁護士に相談しながら進めるようにしましょう。安易に行うと、破産手続に影響を与えるおそれがあるためです。

たとえば、同居している家族が代わりに支払ったことで偏頗弁済とみなされたり、知人に「借り入れ」というかたちで第三者弁済を依頼し、破産手続き中に新たな債務を抱えてしまったりといったことが考えられます。

ほかにも、自己破産後に大家と相談したうえで支払うという方法もあります。実は、自己破産によって免除された家賃を、自己破産後に支払ってはいけないというルールはありません。

もちろん、大家が交渉に応じてくれるとは限りませんが、自己破産を行うことや滞納分を必ず支払うこと、二度と滞納しないように注意するため今後も住み続けたいことなどを大家に伝えれば、解約されずに済む可能性があります。

自己破産以外の債務整理でも、賃貸契約は難しくなりますか？

自己破産以外の債務整理方法を選択した場合でも、自己破産をしたときと同様に賃貸契約が難しくなります。債務整理方法には主に自己破産・任意整理・個人再生の3つがありますが、いずれを選択してもブラックリストに登録されてしまうためです。

そのため、賃貸契約がまったくできなくなるとは限りませんが、入居審査に通らない可能性があります。とくに、信販系の賃貸保証会社は審査の際に信用情報を参照するため、審査を通過することは難しいでしょう。

任意整理・個人再生の減額効果や手続きの流れについては、以下の記事を参考にしてください。

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任意整理とは？借金減額効果やデメリットなどわかりやすく解説

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個人再生とは？減額効果や手続きの流れなどを詳しく解説

自己破産後はずっと入居審査に通りにくい状況が続きますか？

自己破産後、入居審査に通りにくい状況が続くのは、ブラックリストに事故情報が登録される5〜7年程度です。登録期間が過ぎれば事故情報は消えるため、入居審査に通りやすくなります。

事故情報の登録期間は、信用情報機関によって以下のように異なります。

信用情報機関名	自己破産をした場合の登録期間
CIC（株式会社シー・アイ・シー）	破産手続き開始決定から5年
JICC（株式会社日本信用情報機構）	免責確定から5年
KSC（全国銀行個人信用情報センター）	破産手続開始決定から7年

注意点は、上記の登録期間を過ぎても事故情報が消えない場合がある点です。

5〜7年経ち、引っ越しを検討しているときやクレジットカードの作成、ローンの契約などを考えている場合は、各信用情報機関に信用情報を開示請求し、事故情報が消えていることを確認してから申し込むことをおすすめします。

信用情報の開示方法については、以下の記事を参考にしてください。

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信用情報開示の方法を徹底解説！手数料や報告書の見方も紹介

どのようなときにブラックリストに載るか、ブラックリストに載るとどうなるかなどについては、以下の記事を参考にしてください。

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自己破産の手続き中でも引っ越せますか？

自己破産の手続き中に引っ越せるかどうかは、手続きの種類によって異なります。

手続きの種類	概要	引っ越せるかどうか
同時廃止事件	破産管財人が選任されず、手続開始と同時に事件が廃止される手続き。処分できるような財産がないときに選択されることがある。	引っ越せる
管財事件	破産管財人が間に入って進める手続き。処分できる財産を所有している場合に選択されることが多い。	裁判所の許可があれば引っ越せる
少額管財事件	通常の管財事件よりも費用負担が少なく、簡略化された手続き。	裁判所の許可があれば引っ越せる

同時廃止事件なら裁判所に許可を得なくても引っ越せますが、管財事件・少額管財事件の場合、引っ越すには裁判所の許可が必要です。許可を得られなければ引っ越せません。

ただし、破産手続開始決定前や手続完了後であれば裁判所の許可は不要です。

自己破産後に引っ越すときの注意点や賃貸審査については、以下の記事を参考にしています。

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自己破産後に引っ越しする場合の注意点！賃貸審査について